（一）房地產(chǎn)相關(guān)知識
1、房地產(chǎn)
是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)由于其固定不可移動性又被稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)。
2、房地產(chǎn)業(yè)
是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)
是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括從房屋定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。
4、物業(yè)
（1）居住物業(yè)
一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等，購買者大都以滿足自用為目的。
（2）商業(yè)物業(yè)
也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、商住樓等，購買者大都以投資為目的。
（3）工業(yè)物業(yè)
通常是為人們的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、倉儲用房等。
（4）特殊物業(yè)
如車站、橋梁、機場、高速公路、汽車加油站等物業(yè)，特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。
5、房地產(chǎn)市場
（1）房地產(chǎn)一級市場
是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者所形成的市場。
（2）房地產(chǎn)二級市場
是指房地產(chǎn)開發(fā)市場，經(jīng)營主體為房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。
（3）房地產(chǎn)三級市場
是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場。
6、土地權(quán)利
（1）土地所有權(quán)
是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
（2）土地使用權(quán)
是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。
7、土地開發(fā)
（1）土地一級開發(fā)
是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或農(nóng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
（2）生地
指可能成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國有土地，是距離城鎮(zhèn)較遠、無市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)利用的土地。
（3）毛地
是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。
（4）熟地
是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。
（5）宗地
是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是地籍的最小單元。
（6）凈地
是指國家在土地出讓時，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要進一步拆除的建筑物、構(gòu)建物等設(shè)施的土地。
（7）三通一平
是指水通、電通、路通和場地平整。
（8）七通一平
是指給水桶、排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。
8、土地使用權(quán)出讓
（1）出讓年限
指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年限。其中，居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合用地或其他用地為50年。
（2）協(xié)議出讓
是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（3）招標出讓
是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。
（4）拍賣出讓
是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
（5）掛牌出讓
是指市、縣土地資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
9、土地價格
（1）地價
是指土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費用。
（2）土地出讓金
是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。
（3）地面價
是指每平方米土地的單價，即用出讓金總額除以土地總面積。
（4）樓面價
是指攤到每平方米建筑面積的地價，即用出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
10、土地競價
（1）一次競價
是指土地招標拍賣掛牌主持人進行現(xiàn)場競價，每位競價人只能進行一次書面報價，報價后不允許進行修改，然后以價高得者的原則來確定競價人的方式。
（2）雙向競價
是指在土地出讓競價中，向下競房價、向上競地價，綜合報價最佳者勝出。一般用于限價商品房用地出讓。
11、保障性住房
（1）經(jīng)濟適用房
是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
（2）廉租房
是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。
（3）公共租賃房
是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，按照合理標準籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。
（4）限價商品房
是指通過多種形式籌集，限定套型和銷售價格，實行定向銷售，用于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特殊群體住房困難的政策性住房。
12、土地登記
（1）地籍調(diào)查
是指依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對申請登記的宗地現(xiàn)場核實其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。
（2）土地證
是指政府頒發(fā)的載明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地級、面積、四至、用途、使用日期和權(quán)源等，以備查考的證書。
（3）國有土地使用權(quán)
包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)。
（4）集體土地使用權(quán)
包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)。
12、商業(yè)地產(chǎn)
是指用于商業(yè)用途或具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。物業(yè)類型主要包括商業(yè)街、購物中心、商場、專業(yè)市場、住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店。
13、城市綜合體
是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市空間的各項功能進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的建筑綜合體，并將這些功能空間進行優(yōu)化組合，共存于一個有機系統(tǒng)中。
14、工業(yè)地產(chǎn)
是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的用地。
15、旅游地產(chǎn)
是指以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式，包括休閑度假村、主題公園、培訓基地、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、風景名勝度假村、民俗度假村等旅游置業(yè)項目。
16、文化地產(chǎn)
是指以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務的系統(tǒng)工程。
17、養(yǎng)老地產(chǎn)
是指以適合老齡人居住為創(chuàng)新核心，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃和裝飾標準都接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律的建筑產(chǎn)品。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程知識
1、項目建議書
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項目自然資源、市場預測與分析，在基本條件成熟后向國家、地區(qū)項目主管部門推薦的建設(shè)性材料。
2、項目立項
是指項目取得政府主管部門（計劃發(fā)展委員會）的批準文件。
3、項目可行性研究
是指對工程項目建設(shè)投資決策前進行的技術(shù)經(jīng)濟分析和論證。
4、設(shè)計任務書
是建設(shè)單位對工程項目設(shè)計提出的要求，是工程設(shè)計的主要依據(jù)。
5、建筑工程方案設(shè)計
是依據(jù)設(shè)計任務書編制的文件，由設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙、投資估算、透視圖四部分組成，一些大型或重要的建筑，可根據(jù)工程需要加做建筑模型。
6、初步設(shè)計
是根據(jù)批準的可行性研究報告或設(shè)計任務書而編制的初步設(shè)計文件，包括設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備及材料表和工程概算書。
7、施工圖設(shè)計
是根據(jù)已批準的初步設(shè)計或設(shè)計方案而編制的可供進行施工和安裝的設(shè)計文件。
8、基本指標
（1）用地性質(zhì)
是指規(guī)劃用地的使用功能。
（2）用地面積
是指規(guī)劃地塊劃定的面積。
（3）用地紅線
是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用范圍內(nèi)的界線。
（4）建設(shè)用地面積
是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地水平投影面積，又稱總占地面積。
（5）總建筑面積
是指建筑物各層水平投影面積的綜合，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。
（6）容積率
是指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積之比。容積率越小，意味著生活質(zhì)量越高。
（7）綠地率
是指一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。通常新區(qū)綠地率不低于30%，舊區(qū)綠地率不低于20%。
（8）綠化率
是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。
9、基本設(shè)施
（1）配建設(shè)施
是指與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務設(shè)施、道路和公共綠地總稱。
（2）配套設(shè)施
是指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網(wǎng)、有線電視、交通車站、學校、醫(yī)院、廣場、超市、郵電、公園等。
（3）公共活動中心
是指配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。
（4）建筑小品
是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。
（5）停車場
是指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25m2計算，自行車按每車位15 m2計算。
10、房屋建筑
（1）低層房屋
是指高度低于或等于10m的建筑物。
（2）多層房屋
是指高于10m、低于或等于24m的建筑物，一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
（3）高層房屋
是指高于24m、8層以上（含8層）的建筑體，一般分為小高層（8-12層）、高層（13-24層）和超高層（24層或100m以上）。
（4）自然層
是指樓層高度在2.2m以上的標準層及在2.7m以上的住宅。
（5）技術(shù)層
是指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。
（6）錯層
是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為400-600mm，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。
11、五證兩書
五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預（銷）售許可證。
兩書：商品房質(zhì)量保證書，商品房使用說明書。
12、招標方式
（1）公開招標
由招標單位通過報刊、廣播、電視等傳播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。
（2）邀請招標
招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，根據(jù)回復情況選擇投標對象。
（3）協(xié)商議標
由建設(shè)單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。