2020年即將過去，2021年即將到來。而關于買房賣房、租房、房屋產(chǎn)權等領域都有全新的規(guī)定，你了解過嗎？《民法典》即將執(zhí)行，記得多多了解!
1、 抵押中房產(chǎn)，不用解押可直接過戶
按照之前規(guī)定，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。2021年民法典新規(guī)規(guī)定，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。
但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權，如果過戶后不及時償還銀行貸款，銀行依然有權申請?zhí)幹眠@套房屋。
民法典：
第四百零六條【抵押財產(chǎn)的處分】抵押期間；抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的；按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的；抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的；應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的；可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有；不足部分由債務人清償。
2、 中介費不能省
根據(jù)新規(guī)規(guī)定，如果是用了中介服務并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權起訴。
民法典：
第九百六十三條【中介人報酬請求權】中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。
中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。
第九百六十四條【中介人必要費用請求權】中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。
第九百六十五條【委托人私下與第三人訂立合同后果】委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
第九百六十五條【委托人私下與第三人訂立合同后果】委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
3、 無權處分合同有效
新規(guī)規(guī)定，因房屋出賣人未取得處分權從而導致房屋無法過戶的，買受人有權解除合同。當然，需要說明的是，這個無權處分是指賣方不是房屋所有人或授權人，不要與法拍房搞混了。
民法典：
第五百九十七條【無權處分效力】因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。
法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定。
1、 新增房屋“居住權”。
從2021年起，每一套大產(chǎn)權房子都擁有三種不同的物權屬性，分別是土地使用權、房屋產(chǎn)權、居住權。
居住權是獨立于土地使用權、房屋產(chǎn)權外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設置的1個物權類型。帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。
民法典：
第三百六十六條【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定；對他人的住宅享有占有、使用的用益物權；以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條【居住權合同】設立居住權；當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期限;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條【居住權的設立】居住權無償設立；但是當事人另有約定的除外。設立居住權的；應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條【居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租】居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租；但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條【居住權的消滅】居住權期限屆滿或者居住權人死亡的；居住權消滅。居住權消滅的；應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的；參照適用本章的有關規(guī)定。
為方便理解，舉幾個例子。
I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權單獨轉讓給小王，與小王簽訂居住權轉讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權。
II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權協(xié)議，保姆就有權在約定時間內一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。
當然，這套房子房屋產(chǎn)權還在老李手里，房屋產(chǎn)權依然可以買賣、繼承。但居住權不能轉讓、繼承，試問誰會買里面住著人的房子呢？
III、小李新婚不久，妻子提出為丈母娘、老丈人設置居住權。但之后夫妻倆關系破裂需要離婚，財產(chǎn)需要分割。但由于房子設了居住權，這其中就復雜了。如果丈母娘愿意搬出還好，如果不愿意搬走，小李根本無法把房子賣了，房子不能變現(xiàn)，財產(chǎn)也一直得不到分割。
Ⅳ、因夫妻一方過錯導致離婚，同樣需要財產(chǎn)分割。按照2021年婚姻新規(guī)，無過錯方可以提出申請，過錯方少分甚至不分財產(chǎn)。但因為房子設置有居住權，根本無法變現(xiàn)。于是導致資產(chǎn)無法有效分割，更談不上多分財產(chǎn)。
類似可能還有很多。居住權設立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉讓居住權的方式獲得收益。但居住權的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。
2、住宅70年到期后自動續(xù)期，費用待定。
根據(jù)2021年新規(guī)，住宅70年產(chǎn)權到期后，可以自動續(xù)期，不需要手動提出申請。這解決了很多人擔心產(chǎn)權到期之后的問題。
民法典：
第三百五十九條【建設用地使用權的續(xù)期】住宅建設用地使用權期限屆滿的；自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免；依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期；依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬；有約定的；按照約定;沒有約定或者約定不明確的；依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
但需要說明的是，續(xù)期費用目前尚沒有明細出臺。其次，商辦40年產(chǎn)權到期后是否可續(xù)期，目前沒有明文規(guī)定。所以，購買商辦一定要注意土地剩余年限。
1、 租期最長不得超過20年。
根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權租賃期限不能超過20年，超過部分自動失效。相對來說，住宅租賃超過20年的很少，但有些開發(fā)商將人防車位一次性40年租賃給業(yè)主這種方式就是違規(guī)的。要清楚這一點，不要交了40年費用，后面20年卻自動失效。
2、 非居住空間不得出租。
廚房、陽臺、儲藏室、衛(wèi)生間這些，都屬于非居住空間，即便改造后也不得用于出租，否則可以罰款。
此外，自建、違建等空間也不得用于出租。比如頂樓露臺改造后變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時建筑、過道等，都不得對外出租，否則面臨罰款。
3、 不能單方面提高租金，不能驅趕承租人。
以往隨著租賃市場的好壞，房東隨意增減房租。但新規(guī)下，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得采用驅趕的方式，但租客需要承擔違約責任。
4、 租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意。
民法典：
第七百一十五條【承租人對租賃物進行改善或增設他物】承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
5、出租人維修義務
民法典：
6、 房屋所有權變更，不影響租賃協(xié)議持續(xù)。
7、 房東不得隨意進入租客房間。
8、 不符合消防、建筑、裝修標準的房子，不得出租。
這點尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小產(chǎn)權房、老式商住樓、缺乏物業(yè)管理的小區(qū)，消防上往往是存在問題的，這樣的房子禁止對外出租。當然，沒發(fā)生事情還好，如果發(fā)生事情或租客懂得利用法律保護自己，那房東是會面臨罰款的。
9、 承租人有優(yōu)先繼續(xù)承租、優(yōu)先購買房子的權利。
民法典：
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
第七百三十四條【租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物及房屋承租人的優(yōu)先承租權】租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。