柴強：如何做好估價對象實地查勘工作
來源：本站日期：2020-04-15 09:51:26 瀏覽：163
房地產(chǎn)估價中的實地查勘工作十分重要。對其要求如果過于嚴苛，估價實踐中普遍難以做到；而如果過于寬松，則會給房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師帶來潛在風險。在某些特殊情況下，寬嚴程度還應有所區(qū)別。目前，關于實地查勘估價對象的規(guī)定尚不夠全面具體，實地查勘工作在估價實踐中時常面臨兩難選擇。在此談些個人觀點，供房地產(chǎn)估價同仁參考。
實地查勘估價對象即對估價對象進行現(xiàn)場調(diào)查或現(xiàn)場勘驗，是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員親自到估價對象現(xiàn)場，核對、檢查、感知、詢問和記錄估價對象狀況的行為?！顿Y產(chǎn)評估法》第二十五條規(guī)定：“評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)由于各不相同、價值較大，對其進行實地查勘是不可省略的關鍵估價程序之一，也是對作為估價依據(jù)的資料進行核查驗證的必要手段之一。更為重要的是，實地查勘的結果作為估價依據(jù)，直接關系到估價結果的正確性。已有人民法院終審裁定房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師未嚴格按有關法律法規(guī)和估價標準進行實地查勘、未認真審查資料即出具估價意見的行為構成出具證明文件重大失實罪。因此，任何房地產(chǎn)估價項目，除少數(shù)特殊情況外，都必須對估價對象進行實地查勘。
實地查勘估價對象的必要性，具體來說主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是調(diào)查估價對象是否真實存在，確認是否就是所要估價的對象。二是調(diào)查估價對象的實際利用狀況，如實際用途與登記用途、規(guī)劃用途是否一致，是空置還是在使用。三是調(diào)查對估價對象價值或價格有較大影響的估價對象其他狀況。由于委托人等相關當事人與估價對象有利害關系，注冊房地產(chǎn)估價師需要對其提供的估價對象狀況的真實性、完整性和合法性持有專業(yè)懷疑態(tài)度。特別是委托人等相關當事人涂改或偽造估價對象權屬證書、編造或虛構估價對象及其狀況、隱瞞建筑物的違法建設及質(zhì)量缺陷、故意錯誤指認估價對象等情況時有發(fā)生，給房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師帶來的風險不言而喻。因此，注冊房地產(chǎn)估價師只有親自對估價對象進行實地查勘，才能有效防范此類風險。
再具體來看實地查勘中“感知”估價對象狀況的必要性，它是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員用自己的視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等去親身感受估價對象狀況。例如，用視覺觀察周圍環(huán)境是否整潔、景觀如何，觀察建筑物外表是否美觀、土地形狀是否規(guī)整，觀察室內(nèi)空間布局、光線明暗等；用聽覺感受周圍有無噪聲或是否安靜，門窗、墻體、樓板是否隔聲；用嗅覺感受室內(nèi)外的空氣有無異味或是否清新，建筑物是否存在腐壞情況；用觸覺感受門窗、墻體、地面等的質(zhì)地、平整、光滑、牢固狀況等；甚至可用味覺嘗試一下室內(nèi)飲用自來水的味道。如果不到估價對象現(xiàn)場，即使有真實的照片、視頻，這些單純的視覺感受仍不如到現(xiàn)場實地感受那樣全面、真實，而估價對象的這些狀況都對其價值或價格有較大影響。因此，實地查勘有利于房地產(chǎn)估價專業(yè)人員加深對估價對象的認知，獲取文字、圖紙、照片、視頻等資料所無法或難以反映的實情和細節(jié)。
在實地查勘估價對象時，工作內(nèi)容主要包括以下七個方面：
（1）核對、檢查此前搜集的估價對象的名稱、坐落（如地址、門牌號）、范圍（如四至）、規(guī)模（如面積）、用途等基本情況。
（2）檢查、詢問估價對象的實際利用狀況，包括實際用途，是空置、自用、出租還是被占用，以及是否存在查封、征收等權利限制情況（如查看現(xiàn)場是否張貼有查封、征收公告等）。
（3）感知、調(diào)查估價對象的實物狀況，如建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度（包括工程質(zhì)量、維護狀況等）、土地形狀、地形地勢等。
（4）感知、體驗估價對象的位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等區(qū)位狀況。
（5）檢查、詢問估價對象是否存在違法建設和質(zhì)量缺陷，以及歷史使用狀況，如是否曾經(jīng)受到污染。
（6）拍攝能反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況（包括外觀、周圍環(huán)境狀況）的照片、視頻等影像資料。
（7）補充搜集估價所需的其他資料，包括調(diào)查、搜集估價對象周邊和當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情等。
實地查勘工作應由至少一名注冊房地產(chǎn)估價師來執(zhí)行，一般還應依法要求委托人提供實地查勘所需的必要協(xié)助（《資產(chǎn)評估法》第十二條規(guī)定，評估專業(yè)人員有權要求委托人提供“為執(zhí)行公允的評估程序所需的必要協(xié)助”）并到場或指派、委托人員到場介紹有關情況、回答相關問題及見證。委托人不是估價對象權利人的，一般還應要求委托人提前通知估價對象權利人等當事人到場；當事人不到場的，一般應有第三方見證人見證。法律法規(guī)對參加實地查勘的人員有特別規(guī)定的，還應從其規(guī)定。
在實地查勘估價對象過程中，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應仔細聽取委托人及估價對象權利人等當事人關于估價對象狀況的現(xiàn)場介紹，向他們詳細詢問實地查勘需要搞清楚的問題，完成實地查勘的工作內(nèi)容。
在委托人是估價對象權利人的情況下，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員開展實地查勘通常比較順利。但當委托人不是估價對象權利人，甚至估價對象權利人與其有利益沖突時，如房屋征收評估中委托人是房屋征收部門，房地產(chǎn)司法評估中委托人是人民法院，估價對象權利人（如被征收人、被執(zhí)行人）可能會對估價及實地查勘有抵觸情緒。在這種情況下，開展實地查勘可能會遇到困難甚至阻撓。對此，房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師應有一定的預判，可事先要求委托人盡量與估價對象權利人做好溝通協(xié)調(diào)，也可以自己直接向估價對象權利人說明來意，做好解釋工作，向其講明估價是依法獨立、客觀、公正的，以爭取估價對象權利人或使用人（如承租人）的理解與配合。
可以借助現(xiàn)代化科技手段輔助進行實地查勘。例如，通過事先查詢電子地圖了解估價對象的區(qū)位狀況，搜集周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設施情況，然后在實地查勘時核對即可；在現(xiàn)場地形地貌復雜難以進行全面查勘的情況下，可以依法利用無人機進行航拍。也有房地產(chǎn)估價機構研發(fā)了集定位、拍照、記錄于一體的手機應用程序（APP），可以提高實地查勘工作的效率和質(zhì)量。
在實地查勘估價對象過程中，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應做好實地查勘記錄，把有關情況和數(shù)據(jù)都記錄下來。記錄除了采取筆記方式之外，還可以采取錄音、錄像、拍照等方式。執(zhí)行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師還可以采取現(xiàn)場拍照等方式證明自己進行了實地查勘。
實地查勘記錄的內(nèi)容應全面，一般包括實地查勘的對象、內(nèi)容、結果、時間、人員（包括房地產(chǎn)估價專業(yè)人員、委托人、估價對象權利人或見證人等）以及特殊情況或事項。對這些實地查勘記錄內(nèi)容的記載，應真實、完整、客觀、準確、清晰。
實地查勘記錄應由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師等估價專業(yè)人員簽字，并按有關規(guī)定要求委托人及估價對象權利人等當事人或見證人簽字或蓋章確認。例如房屋征收評估，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十二條規(guī)定：“房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。”再如房地產(chǎn)司法評估，《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號）第十二條規(guī)定：“評估機構勘驗現(xiàn)場，應當制作現(xiàn)場勘驗筆錄?？彬灛F(xiàn)場人員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確認?！?/span>
為了避免實地查勘時遺漏必要的工作內(nèi)容，保障實地查勘工作質(zhì)量，提高實地查勘工作效率，最好事先制作估價對象實地查勘記錄表，在實地查勘時再按該表進行查勘和填寫。不同估價目的、不同用途或類型的房地產(chǎn)由于實地查勘的關注點、側重點及深度有所不同，可分別制作相應的實地查勘記錄表。
估價實踐中可能因某些非常規(guī)情況造成不能做到上述完整的實地查勘，甚至無法進行實地查勘，主要情形和相應處理如下。
（1）估價對象狀況為非現(xiàn)在狀況的，應到其原址進行查勘。例如，估價對象為已滅失的房地產(chǎn)，或者因改建而“面目全非”的房地產(chǎn)，雖然到現(xiàn)場不能對其原狀進行核對、檢查，但應到其原址進行必要的感知和調(diào)查，特別是應對其區(qū)位狀況進行實地查勘。
（2）因客觀原因無法進入估價對象內(nèi)部的，應對其外部狀況進行查勘。例如，估價對象涉及國家秘密（如屬于軍事禁區(qū)或國家秘密不對外開放的其他場所）禁止外人入內(nèi)，或者因征收、司法處置等強制取得、強制轉讓而被征收人、被執(zhí)行人拒絕或阻止進入其內(nèi)部等客觀原因，造成無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的，可不對估價對象的內(nèi)部狀況進行實地查勘，但應依法對估價對象的外觀、區(qū)位等外部狀況進行實地查勘，并應對未實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況作合理假定，作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。
（3）因非常時期造成無法實地查勘的，可采取遠程在線查勘。例如，因估價作業(yè)期間處于非常時期（比如暴發(fā)傳染病、戒嚴）等客觀因素造成無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，甚至無法進入估價對象所在小區(qū)、社區(qū)、城市對估價對象的外觀、區(qū)位等外部狀況進行實地查勘的，經(jīng)委托人及估價對象權利人同意，可以采取實時視頻通訊等方式對估價對象進行遠程在線查勘，并在估價報告中作出相應說明。如果估價對象權利人或使用人不配合而無法采取遠程在線查勘的，一般不宜受理該項估價業(yè)務。同時需要說明的是，上述情況下因未對估價對象進行實地查勘造成虛假估價報告、有重大遺漏或有重大差錯的估價報告的法律責任，不一定會因采取了遠程在線查勘而被豁免，仍然由出具估價報告的房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師依法承擔。
（4）某些特殊估價項目可不實地查勘，但仍應注意防范相關估價風險。例如，應采用批量估價的房地產(chǎn)稅收估價、網(wǎng)絡詢價，以及某些房屋征收預評估等少數(shù)特殊目的下的估價，可以根據(jù)估價委托不對估價對象進行實地查勘。但需要指出的是，目前尚無法律法規(guī)明確規(guī)定這類估價不需要對估價對象進行實地查勘。因此，房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師也應注意防范這種情況下未對估價對象進行實地查勘可能帶來的估價風險和法律責任。
此外，對于運用比較法、收益法等估價方法所選取的買賣、租賃可比實例，可參照實地查勘估價對象的要求，進行必要的實地查勘，調(diào)查其是否真實存在以及外觀、區(qū)位等外部狀況，拍攝外觀照片等。
