謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。筆者對此有幾點自己的理解， 這里冒昧道出，不妥之處請同仁們指正 。
一是謹慎原則與我們抵押價值評估業(yè)務中的風險防范的密切關系。房地產(chǎn)抵押估價服務于金融(銀行)業(yè)的抵押貸款、擔保業(yè)務 ，金融(銀行)業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹慎；房地產(chǎn)估價機構和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風險，規(guī)避房地產(chǎn)估價機構和估價師的風險。通常需要處分抵押物的時點與估價時點一般相隔時間較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關的不確定性因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現(xiàn)風險高度關注。
我們在進行為房地產(chǎn)抵押貸款目的估價時，如果評估值比客觀合理的價值高，貸款人的風險會增加，甚至影響金融安全。因此在抵押估價中要更加嚴格的執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結果客觀、公正、合理、合法。關于防范房地產(chǎn)抵押估價執(zhí)業(yè)風險的重要性，幾乎在各期全國房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育班上都有強調。這些觀點和做法筆者都是贊同的。在抵押估價中，如果我們背離了謹慎原則，就會帶來風險。所以房地產(chǎn)抵押價值評估除了應遵守房地產(chǎn) 估價的一般原則，還應遵守謹慎原則，這是我們業(yè)內(nèi)防范抵押估價執(zhí)業(yè)風險的重要原則。
二是抵押估價中謹慎原則與其他估價原則的聯(lián)系。前面已經(jīng)提到：房地產(chǎn)抵押價值評估除了應遵守房地產(chǎn)估價的一般原則，還應遵守謹慎原則。這就是說謹慎原則不是孤立存在的，而是與一般原則有著密切的聯(lián)系。在實際抵押估價中，我們不遵守一般原則，也就不可能遵守謹慎原則。
做為技術性原則的謹慎原則，它不是離開獨立、客觀、公正的行為準則而獨立存在的。獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。這就既要求房地產(chǎn)估價機構是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構，又要求房地產(chǎn)估價機構與房地產(chǎn)估價師應當與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關系，與委托人及利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關系。試想在抵押估價中，如果估價機構或估價師與估價對象有利益關系或者與委托人及利害關系人有除依法收取估價服務費以外的利害關系，那我們就難以做到公平公正，謹慎原則也就得不到保證了。因此當我們與與估價對象或估價利害關系人存在利害關系時應當回避 。
在抵押估價中，其他技術性的一般原則是基礎，謹慎原則是補充。這里有幾個例子：
①抵押估價時明知估價對象中包含了屬于違章建筑的無證房地產(chǎn)，卻一律假設其擁有合法產(chǎn)權或可以進入抵押市場，誤導擬接受抵押人特別是非金融機構的擬接受抵押的債權 人；
②對區(qū)位較好的居住用地、倉儲用地等假設其用途已易為商業(yè)用地，或無視規(guī)劃許可證件的明確批復，假設估價對象的容積率、建筑密度、建筑高度可以調整為如何；
③對劃撥土地上的廠房、集體土地上鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等不動產(chǎn)抵押估價時，如果一律假設其土地使用權無需辦理報批手續(xù)、征收手續(xù)，可以隨房屋一并抵押或轉讓。
上述幾例都是因為沒有遵循合法原則，會導致估價結果偏高。其中第二例在實務中往往被“最高最佳使用原則”所掩飾。從上述案例的教訓來看，我們應該關注一般原則中的合法原則和最高最佳使用原則 。
合法原則要求房地產(chǎn)估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。它在房地產(chǎn)抵押估價中的具體應用有：①評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款；
②評估有拖欠建設工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款；
③評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額；
④法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零；
⑤法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價 目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零；
⑥法律、法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件。不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。
最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件：①法律上許可；②技術上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化 。筆者認為抵押估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，實際上最高最佳使用是在法律 (包括法律、法規(guī)、政策、土 地使用權出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此在抵押估價中，我們估價師當勤勉盡責，從謹慎的角度出發(fā)關注估價對象的產(chǎn)權內(nèi)容、產(chǎn)權限制及產(chǎn)權瑕疵等，我們負有產(chǎn)權狀況描述、產(chǎn)權狀況假設和產(chǎn)權狀況提醒的責任。
三是就謹慎原則本身而言，我們?nèi)绾巫龅阶龊?，這里正確理解謹慎原則是關鍵。在實際估價中，我們?nèi)绻媾R的是確定性因素，則不存在謹慎的問題，應根據(jù)確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀或保守估計會導致對房地產(chǎn)抵押價值的高估或者低估時，則要遵守謹慎原則，采取導致對房地產(chǎn)抵押價值“低估”的估計 。
謹慎原則要求我們保持必要的謹慎，既不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，又不低估知悉的法定優(yōu)先受償款?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》指出了房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款；并明確法定優(yōu)先受償款是指假定在估價討點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù) 額，以及其他法定優(yōu)先受償款。筆者認為這里其他法定優(yōu)先受償款是指拍賣傭金及買賣費稅等款項。
對于如何遵守謹慎原則，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，為我們提出了具體要求，如：
①在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
②在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。
③在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。
④在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
除此之外，我們應充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風險和損失，并在報告中作出必要的風險提示。已作為假設和限制條件，對估價結果有重 大影響的因素， 應在報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。但也不能濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關假設和限制條件。