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2月18日，住建部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》，其中有一條：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
雖然在整個征求意見里面，這并不顯眼，但是卻引發(fā)全社會的關(guān)注，主要是建筑面積這個事，是個人都討厭。
明明買的是一套100平米的房，結(jié)果到手上也就70-80平米，剩下的都被公攤掉了，樓道走廊，全都是購房人買單。
這個發(fā)明，是李嘉誠最先從香港帶來的。其實公攤不只限于樓梯和電梯，只要有公用的地方，基本上都會有公攤。
后來，香港自己取消了公攤面積，而在歐美國家也沒有公攤面積。但在內(nèi)地，出現(xiàn)了分化，重慶已經(jīng)取消公攤面積17年了，其他的地方一直沒有跟進。
其實，出現(xiàn)公攤的核心原因還是國外基本都是街區(qū)制，公共部分都是政府維護的多，而國內(nèi)都是小區(qū)制，公共平臺依賴開發(fā)商，開發(fā)商只能羊毛出在羊身上。
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那取消公攤面積，會帶來哪方面的影響？房價會不會因為公攤面積政策調(diào)整而改變？
首先，二手房價格不會有太大變化，現(xiàn)在什么價基本還是市場供需關(guān)系決定的，一般我們的計算依據(jù)是產(chǎn)權(quán)證上的面積，包括了公攤面積+套內(nèi)面積，現(xiàn)在即使政策要求取消公攤面積，那么公攤的價格也會加到套內(nèi)上來，也就是說，二手房的總價基本上不變，但總面積小了，單位面積價格就會提升。
其次，對于新房，開發(fā)商也有漲價的沖動，但可能會相對麻煩，如果不限價的地方，可能跟二手房一樣，開發(fā)商會把價格直接加到每平米單價上。
如果在有些地方有明確的限價，目前還不知道限價會不會因為公攤面積政策的調(diào)整而跟隨調(diào)整，開發(fā)商也很擔心，如果限價不調(diào)整，那么也就意味著總價下降30%，這就虧大發(fā)了。
但應該不太可能一刀切，很可能是老房老辦法，新房新辦法，已經(jīng)拿到銷售證的就先按原來的賣，還沒蓋的房，重新按照新標準執(zhí)行。
第三，公攤不算面積了，大家要格外留神，開發(fā)商會在這上面大幅削減成本，樓梯，電梯，走廊，大廳都算公攤面積，以前是有人買單的，現(xiàn)在沒人買單了，公攤越多，開發(fā)商的利潤就越低，所以這塊很可能會被大幅縮減，從而影響房屋整體的居住舒適度，再買期房的朋友，要格外小心。
第四，為房產(chǎn)稅鋪路，以后必然要在房產(chǎn)稅中，設計免征額，就跟個稅起征點一樣，大概可能是人均30-40平米，如果有公攤面積將非常容易引發(fā)糾紛，現(xiàn)在住建部積極推進套內(nèi)面積核算，其實就是為了房產(chǎn)稅鋪路。
不過，這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準，這些還需要規(guī)定細則。
公攤面積有何傷害？
首先：什么叫公攤：
公攤即謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺。
根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為:
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;
2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
公攤面積的存在，主要影響是：
1、掩蓋了高房價，讓中國“名義房價”顯得低一些。事實上，多數(shù)國家和地區(qū)都是按照套內(nèi)面積計算房價的。
2、在計算管理費、采暖費的時候，容易讓物管等部門“占便宜”。比如按照建筑面積計算采暖費，等于讓業(yè)主為公共空間、服務用房、值班室等支付了采暖費。
3、未來開征“房地產(chǎn)稅”的時候，容易產(chǎn)生糾紛。因為房地產(chǎn)稅會有免征面積，由于每套房子“公攤系數(shù)”不同，同樣的免征面積其實“待遇不同”，高層住戶吃虧。
“公攤面積”的問題早晚要解決，早解決比晚解決要好，在熊市解決比牛市要好。此次住建部“征求建議”的截止日子是2019年3月15日，如果沒有強烈反對意見，有可能很快變成政策，這將對樓市產(chǎn)生重大影響。
“住宅按套內(nèi)面積算”，將帶來5大影響！
知名財經(jīng)評論員劉曉博認為：
第一，讓房地產(chǎn)市場變得更透明，有利于維護購房者的權(quán)益。
計算方式高度復雜且不透明的“公攤面積”，只會對開發(fā)商有利，購房者只能被動接受。并由此引發(fā)了“管理費”、“采暖費”、“房地產(chǎn)稅”等后續(xù)支出的不公平、不透明，因此是個“惡例”?，F(xiàn)在國家決定“按照套內(nèi)面積交易”，有利于保護購房者的利益。對此，我們應該點贊。
第二，這會讓中國“名義房價”出現(xiàn)1.3到1.4倍的上漲。
目前大城市里多層、別墅占比非常小，主要都是高層、小高層住宅。如果“按照套內(nèi)面積交易”，則中國的“名義房價”將大幅上漲，高層住宅達到1.3到1.4倍。
住宅按照“套內(nèi)面積計價”后，商辦物業(yè)也應該采取同樣的標準，否則就會出現(xiàn)“雙軌制”。而商辦物業(yè)按套內(nèi)交易，房價上漲幅度會更大，可能達到1.6到1.7倍，甚至2倍。
以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平米，而深圳則只有100平米。
這很好理解：比如你之前在北京買一套100平米的高層住宅，單價是每平米8萬元。將來按照套內(nèi)面積交易，房子變成了72平米，單價就變成了11.11萬元。
第三，標價方式的變化，會從心理上影響購房欲望，是短期利空。開發(fā)商估計要加大優(yōu)惠力度。
雖然房子還是那套房子，總價還是那個總價，但大家心理上還是很難接受：房子縮水了30%左右，單價變得很嚇人，購買欲望會降低。這時候，開發(fā)商就要出臺安撫政策了。
新的計價模式下，中國高房價就會更加凸顯，可能從心理上加大“境外投資”的壓力。這些因素，管理者需要充分考慮到。另外，各地計稅的“豪宅線”要及時調(diào)整，否則相當于加稅了。
第四，開發(fā)商會“減配”嗎？
汽車商在價格戰(zhàn)中，往往使用“減配”的花招，暗中降低車的品質(zhì)來增加銷售量。開發(fā)商一定會“有樣學樣”，對小區(qū)配套、公共空間進行減配，尤其是在剛需型的小區(qū)。
比如減少地下室、管理用房、值班用房的面積，減少電梯數(shù)量，減少樓梯廳的面積等。到那時候，很多剛需盤的公共空間，會有“香港房子”的體驗感覺。當然，由于競爭存在，開發(fā)商也不敢“減配”得太厲害，否則購房者不買單了。
哪里的開發(fā)商最有“減配”的條件？當然是大城市、住宅供需矛盾突出的地方。
第五，便于開征“房地產(chǎn)稅”，避免將來引發(fā)糾紛。
“房地產(chǎn)稅”會有人均免征面積，不同類型住宅的“實用率”不同。所以，按照建筑面積計算免征面積，存在較大差異。按照套內(nèi)面積，則是更加公平的方式。所以，此舉還有可能“為開征房地產(chǎn)稅鋪路”的含義。