隨著收購項目的增加，不良資產(chǎn)的評估工作顯得尤其的重要，它是不良資產(chǎn)收購工作的前提條件和基礎(chǔ)，對控制收購風(fēng)險起著巨大的作用。本文從不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的特點、主要工作及注意事項等方面談?wù)勗趶氖虏涣假Y產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的一些體會，希望能與同行一起分享......
近來，我國銀監(jiān)會向四家金融資產(chǎn)管理公司下發(fā)《金融資產(chǎn)管理公司收購非金融機構(gòu)不良資產(chǎn)管理辦法（征求意見稿）》，毫無疑問，我國的收購項目將越來越多。任何收購方案都必須建立在評估的基礎(chǔ)上，不良資產(chǎn)的評估工作是不良資產(chǎn)收購工作的前提條件和基礎(chǔ)，是收購程序中一個相當(dāng)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，不可缺少的重要環(huán)節(jié)，對控制收購風(fēng)險起著巨大的作用。且隨著不良資產(chǎn)收購活動的活躍。不良資產(chǎn)收購中的房地產(chǎn)評估工作也越來越多。
1、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估特點
房地產(chǎn)類型多且分布散
一般情況下，不良資產(chǎn)收購過程中的房地產(chǎn)既有純土地、建成的房地產(chǎn)、“爛尾樓”，還有地上建有不屬于收購范圍建筑物的土地，以及建有不屬于收購范圍土地上的建筑物。不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)分散的情況更是突出，情況最好的在一個市區(qū)的不同地方各個鎮(zhèn)里，甚至?xí)霈F(xiàn)在不同的省的各個地方。
作業(yè)時間短
收購工作本來就時間緊，而項目的評估工作又是收購工作的前提，所以委托方給收購評估工作的時間一般很短，多半要求看完現(xiàn)場后一、兩天出初步評估結(jié)果。加之部分資產(chǎn)所處區(qū)域偏僻，房地產(chǎn)市場不發(fā)達，獲取資料信息困難，而可比較的參照物較少，故不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作的時間顯得特別緊張。
價值類型復(fù)雜
不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值。市場價值以外的價值包括清算價值、投資價值、殘余價值等。當(dāng)根據(jù)評估目的和評估對象等具體情況明確價值類型，并對具體價值類型進行定義。不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估中，一般委托方需要評估機構(gòu)提供兩個或以上的價值。
不確定性因素多
收購項目的評估對象在很多情況下委托方提供的資料中沒有完備的產(chǎn)權(quán)資料，致使評估機構(gòu)難以確定評估對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積等；部分房地產(chǎn)有權(quán)屬資料，但資料也多樣化；不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)使用狀況也較復(fù)雜，這都是房地產(chǎn)評估中的不確定因素。
2、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作
產(chǎn)權(quán)調(diào)查，評估對象產(chǎn)權(quán)風(fēng)險狀況及瑕疵說明。
不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估中，需通過走訪當(dāng)?shù)貒辆?、房產(chǎn)局等相關(guān)政府部門，對相關(guān)內(nèi)容進行查冊、咨詢調(diào)查，對產(chǎn)權(quán)風(fēng)險狀況及瑕疵在評估報告中進行披露。
對產(chǎn)權(quán)不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，并進行分類出具處置意見。
根據(jù)評估對象當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門有關(guān)規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，如補繳土地使用權(quán)出讓金、變更用途、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等；
根據(jù)評估對象的產(chǎn)權(quán)狀況、用途、使用現(xiàn)狀等因素結(jié)合估價師的經(jīng)驗對評估對象進行分類，并出具相關(guān)處置意見，如進行拍賣、交換、抵債、出租等。
出具評估對象的市場價格和建議處置價格。
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估出評估對象在完善產(chǎn)權(quán)并正常使用的條件下公開市場上最可能形成或成立的的客觀合理價格或收益；
根據(jù)委托方的要求，考慮評估對象的特點、交易方式的特殊性如快速變現(xiàn)、拍賣市場客戶購買心理、買受人需額外支付拍賣傭金等因素對房地產(chǎn)處置價格的影響，出具建議處置價格。
3、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估注意事項
前期充分溝通
收購項目的評估過程中，前期的充分溝通通?？蛇_到事半功倍的效果。
收購方在委托評估前一般會對相關(guān)項目有一定的調(diào)查了解，通過與相關(guān)人員的溝通，我們可提前對評估對象有進一步的了解。
通過前期的充分溝通，對委托方的處置方案有一定的了解后，評估師可以與委托方協(xié)商使用的價值類型，并明確定義，確信所使用的具體價值類型與評估目的相適應(yīng)，并與委托方就此價值類型的使用達成充分的理解。
合理安排現(xiàn)場路線
收購項目的估價作業(yè)時間要求緊，現(xiàn)場充分的調(diào)查、走訪又是做好收購項目評估的基礎(chǔ)，故合理安排現(xiàn)場路線是做好不良資產(chǎn)收購項目評估的關(guān)鍵。這樣既能保證在有限的時間內(nèi)完成評估咨詢報告，又不使評估結(jié)果受到主觀性的影響。
4、評估過程必須綜合考慮評估對象
收購資產(chǎn)的處置方案
處置方案是未來處置方的處置思路，預(yù)計回收時間。據(jù)了解，資產(chǎn)管理公司在收購資產(chǎn)后的主要處置方案有：通過和解、訴訟或直接變賣收購資產(chǎn)，該方案所需時間較短；對收購的資產(chǎn)進行重新包裝再轉(zhuǎn)讓，該方案時間較長；對收購的資產(chǎn)進行適當(dāng)改造或按原現(xiàn)狀自營或出租。
根據(jù)評估對象現(xiàn)狀及處置方案確定評估技術(shù)思路
在收購項目的資產(chǎn)評估中，評估人員應(yīng)針對評估對象現(xiàn)狀、委托方收購不良資產(chǎn)的處置方案以及對影響資產(chǎn)價值等多方面因素進行綜合分析，確定評估技術(shù)思路。