一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特點
要闡明劃撥土地補辦出讓手續(xù)業(yè)務(wù)的形成，必須先了解我國劃撥土地使用權(quán)的概念和特點。
根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年國家土地管理局令第1號），“劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。”具體可分為兩種情形，一是經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，二是將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者。劃撥土地使用權(quán)主要具備以下特性：
行政行為性
《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！奔磩潛芡恋氐娜〉帽仨毥?jīng)過縣級以上人民政府依法批準。
不需繳納土地出讓金
劃撥土地使用權(quán)直接源于政府的批準行為，在繳納征用補償安置費后（或無償，不需要繳納任何費用）即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家繳納土地出讓金。只是需要進行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。
無期限性
《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！眲潛芡恋厥褂脵?quán)一般沒有期限限制，除出現(xiàn)政府依據(jù)公共利益的需要收回、或者土地使用者將其上市交易（轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制上市等）等情形外，土地使用者可以無償、長久使用。
權(quán)利受限性
劃撥土地未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，如經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時，必須“向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金”。即劃撥土地的處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)能是受限制的，也因如此，才衍生了劃撥土地補辦出讓手續(xù)的國土業(yè)務(wù)。
二、劃撥土地補辦出讓涉及的土地出讓金核算方式
土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。本文主要討論劃撥土地補辦出讓涉及的土地出讓金計算方式，主要有以下兩種：
（一）不得低于標定地價的40％
1、文件依據(jù)
（1）根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年國家土地管理局令第1號）第二十六條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定?！?/span>
（2）根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法（修正）》（廣東省人民政府令第33號）第四十四條規(guī)定，“《條例》（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第四十五條規(guī)定補交或抵交的價款，可視其取得權(quán)利的不同情況和轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的不同方式，由市、縣國土部門按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40％。標定地價由所在地市、縣國土部門根據(jù)基準地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。”
（3）根據(jù)《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》（深規(guī)土〔2013〕12號）第八條規(guī)定，“行政劃撥用地上已建成的合法房地產(chǎn)，不改變原批準用途，經(jīng)批準辦理土地有償使用手續(xù)的，按照約定的土地使用期限以基準地價標準的35%測算應(yīng)繳納的地價。”
2、實際應(yīng)用
目前廣東省內(nèi)大多數(shù)地市按照不低于標定地價（基準地價、市場評估價）的40％核收土地出讓金，并結(jié)合本地的歷史用地情況，針對不同的用地情形，制定了不同的土地出讓金征收標準。
（二）按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金
1、文件依據(jù)
（1）根據(jù)《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）的相關(guān)條文：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”。
（2）根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)〔2001〕44號）的相關(guān)規(guī)定，“劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金?！?/span>
“劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的。”“劃撥土地經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益。”“依據(jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。”
（3）根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》（國土資發(fā)〔2006〕114號）與《國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范(試行)〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）的相關(guān)規(guī)定，劃撥土地補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定：
A.不改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格
B.改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。
2、實際應(yīng)用
從國家國土部門的發(fā)文次序和地價評估管理的需要分析，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金是未來的發(fā)展趨勢。
但是由于目前國內(nèi)劃撥土地交易的限制，難以合理確定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格，所以該核算方式的實際應(yīng)用仍較少，廣東省內(nèi)少數(shù)未公布標定地價（基準地價）或標定地價（基準地價）滯后的地區(qū)采用該方式核算土地出讓金，另外國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地評估也按該方式核算出讓金