“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)會(huì)有怎樣的影響？首先是怎么運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)進(jìn)行資源整合；第二是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，增加服務(wù)內(nèi)容；第三是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)用戶體驗(yàn)，增強(qiáng)行業(yè)的認(rèn)可度。
“互聯(lián)網(wǎng)+”評(píng)估行業(yè)的資源整合
我們看看評(píng)估行業(yè)正在通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)做加法的內(nèi)容，2014年“云計(jì)算、大數(shù)據(jù)”概念風(fēng)行天下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生了評(píng)估行業(yè)的“八朵云”，客觀來(lái)講傳統(tǒng)評(píng)估行業(yè)并沒(méi)有數(shù)據(jù)分析優(yōu)勢(shì)，這“八朵云”只能算自動(dòng)估價(jià)方面的小小嘗試，就真正大數(shù)據(jù)而言只是幾多小小的浪花。深圳市房訊通信息技術(shù)有限公司研發(fā)“云查勘”，中房評(píng)數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司研發(fā)了“E勘寶”，算是填補(bǔ)了評(píng)估行業(yè)在專業(yè)APP開(kāi)發(fā)的不足。 “互聯(lián)網(wǎng)+”的最重要的是用互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)行資源整合、管理創(chuàng)新。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的成立，資質(zhì)許可層級(jí)多，行政許可嚴(yán)格；自律協(xié)會(huì)只做管理、忽略平臺(tái)和服務(wù)；從業(yè)務(wù)開(kāi)展，協(xié)會(huì)到地方行政機(jī)構(gòu)，備案審查重重，地方保護(hù)主義盛行；從估價(jià)師的管理來(lái)看，實(shí)行雙重資質(zhì)要求，限制估價(jià)人才的自由流通；從評(píng)估公司的管理，從總公司到分公司層層分管，管理混亂，內(nèi)部的關(guān)聯(lián)性不流暢。而從外部的關(guān)聯(lián)性來(lái)看，評(píng)估公司基本是獨(dú)立發(fā)展，大多數(shù)評(píng)估公司以抵押評(píng)估業(yè)務(wù)為主，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)造價(jià)咨詢公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的外部關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。內(nèi)部造成巨大的資源消耗，外部資源利用不足，挖掘不深。
這只能說(shuō)明評(píng)估行業(yè)是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，而不是說(shuō)明他需要層層管制，需要這種無(wú)效率。
我們需要怎樣去整合我們?cè)u(píng)估資源呢？第一、從協(xié)會(huì)的角度，要把一個(gè)行政許可色彩的行業(yè)協(xié)會(huì)變成一個(gè)為廣大評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估師服務(wù)的平臺(tái)。既然我們講“互聯(lián)網(wǎng)+”、講“大數(shù)據(jù)”，我們的格局就要大，要打造一個(gè)服務(wù)于全國(guó)的機(jī)構(gòu)、估價(jià)師，能適應(yīng)全球擴(kuò)張的新的機(jī)制。我們?cè)u(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)需要一個(gè)具有地圖搜索、關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行、政府，關(guān)聯(lián)造價(jià)咨詢公司等專業(yè)數(shù)據(jù)公司的搜索引擎、服務(wù)平臺(tái)，至少目前還沒(méi)有看到這樣的專業(yè)的平臺(tái)。而不是等待一個(gè)評(píng)估行業(yè)的Uber來(lái)取代傳統(tǒng)的協(xié)會(huì)。第二、弱化行政許可的影響，在評(píng)估業(yè)對(duì)評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行的是雙重資質(zhì)，在大眾創(chuàng)新、在一個(gè)以速度、ider、內(nèi)容為支撐的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，這種雙重管制簡(jiǎn)直枷鎖。行業(yè)協(xié)會(huì)的注冊(cè)許可已經(jīng)把評(píng)估人才統(tǒng)籌到了一個(gè)全國(guó)性的評(píng)估人才系統(tǒng)，應(yīng)該致力于打造一個(gè)把協(xié)會(huì)系統(tǒng)認(rèn)可的估價(jià)師直接推向市場(chǎng)的大平臺(tái)。至于估價(jià)師與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間，完全可以用勞務(wù)合同的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)配置。這樣也會(huì)讓評(píng)估行業(yè)更會(huì)的適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的節(jié)奏，減輕評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)，減少資源浪費(fèi)。第三，協(xié)會(huì)應(yīng)該從“總舵主”的角度去協(xié)調(diào)弱化地方政府、銀行對(duì)評(píng)估結(jié)構(gòu)的管制。
“互聯(lián)網(wǎng)+”評(píng)估行業(yè)的內(nèi)容輸出——服務(wù)內(nèi)容
首先從報(bào)告形式上、英國(guó)的測(cè)量是出具的“一頁(yè)紙”的專業(yè)意見(jiàn)，而我們出具的是“一本書”的評(píng)估報(bào)告。從報(bào)告的內(nèi)容來(lái)講，委托方往往只在意他所要的價(jià)格和我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的“公章”、評(píng)估師的“簽字”，至于我們的報(bào)告有多厚，客戶大多不會(huì)在意。從數(shù)據(jù)分析上來(lái)講，就我們的常規(guī)報(bào)告，比如銀行抵押報(bào)告而言，我們?cè)u(píng)估報(bào)告中用到的數(shù)據(jù)、用到的數(shù)據(jù)公式、用到的數(shù)據(jù)分析工具和“大數(shù)據(jù)”的概念相差甚遠(yuǎn)。而我們的數(shù)據(jù)來(lái)源也沒(méi)有一個(gè)評(píng)估行業(yè)專業(yè)的數(shù)據(jù)平臺(tái)，完全考估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行手動(dòng)人工搜索。這一點(diǎn)上，歐美的行業(yè)協(xié)會(huì)做的更多更好，走的更遠(yuǎn)，行業(yè)的數(shù)據(jù)平臺(tái)為估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師提供專業(yè)的服務(wù)。從數(shù)據(jù)的價(jià)值來(lái)上，首先評(píng)估人對(duì)數(shù)據(jù)的有價(jià)服務(wù)沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)度，平時(shí)用到的數(shù)據(jù)大多是從各個(gè)網(wǎng)站去摘取，而很少去專業(yè)的數(shù)據(jù)公司去購(gòu)買數(shù)據(jù)。另一方面，我們自身沉淀的數(shù)據(jù)從存儲(chǔ)、利用到價(jià)值實(shí)現(xiàn)的深度和廣度都不夠。
而成功的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都是注重內(nèi)容的輸出，當(dāng)我們搭上互聯(lián)網(wǎng)這趟快車，我們可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)輸出什么，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。我們除了做好評(píng)估專業(yè)服務(wù)服務(wù)的輸出，還可以做評(píng)估相關(guān)行業(yè)比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、比如工程造價(jià)咨詢的跨界整合，因?yàn)椴还芪覀冊(cè)覆辉敢?，比如?huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)咨詢公司也在向評(píng)估行業(yè)進(jìn)軍。提高輸出內(nèi)容的密度以及廣度，這樣我們才能做更多非常規(guī)業(yè)務(wù)的專業(yè)咨詢，才能將評(píng)估的細(xì)分市場(chǎng)做的更透。同時(shí)我們還可以拓展到一切依附房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)資產(chǎn)的評(píng)估。因?yàn)槲覀兊某鞘邪l(fā)展理念在邊，比如智能城市；未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵也在變，比如物聯(lián)網(wǎng)概念下與建筑物聯(lián)動(dòng)的一切，需要我們提供的專業(yè)服務(wù)將不限于建筑本身。
“互聯(lián)網(wǎng)+”評(píng)估行業(yè)的用戶體驗(yàn)
對(duì)于客戶而言，評(píng)估服務(wù)并不是一項(xiàng)日常消費(fèi)，就業(yè)務(wù)量最大的抵押項(xiàng)目而言，大對(duì)數(shù)人一輩子置業(yè)也就1-2次，個(gè)人而言，幾年才需要做一次抵押評(píng)估，因此普通消費(fèi)者并不了解我們?cè)u(píng)估公司。市場(chǎng)演變到今天，大多數(shù)客戶只知銀行，不知評(píng)估公司。
業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中，銀行壟斷了資金資源，導(dǎo)致銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理壟斷了評(píng)估業(yè)務(wù)資源，我們的服務(wù)也不是針對(duì)于真是的客戶，我們?cè)u(píng)估收費(fèi)于我們的評(píng)估收費(fèi)也不相稱。因此我們把真是的客戶培養(yǎng)成了只求一個(gè)結(jié)果的盲目的客戶，客戶眼里我們是什么可想而知了。我們的收費(fèi)完全是銀行對(duì)資源的壟斷造成，我們的收費(fèi)中50-60%成為了銀行的回扣，這種忽略客戶的真是需求，這種收費(fèi)行為也極大的損害了客戶，也損害了我們的行業(yè)形象。
客戶的真是需求是什么？首先要了解抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，再?gòu)目蛻舻慕嵌瘸霭l(fā)考慮銀行的優(yōu)先受償情形，從客戶的角度考慮處置方案，從客戶的角度提供融資方案，從而作為客戶去銀行融資、爭(zhēng)取更多的融資可靠的參考依據(jù)。
如果我們從真實(shí)客戶的角度出發(fā)，客戶會(huì)不為我們的勞動(dòng)付費(fèi)嗎？我們還會(huì)成為銀行回扣的幫兇嗎？而我們?cè)跒殂y行做自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)，把這條自掘墳?zāi)沟男袨橐呀?jīng)演繹到了極致。我想這不是真正的“互聯(lián)網(wǎng)+”，至少不是全部的“互聯(lián)網(wǎng)+”。
假如我們的客戶登錄我們的大平臺(tái)，搖一搖就能要到離他最近的評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)，這是怎樣的體驗(yàn)？通過(guò)大平臺(tái)就能找到最優(yōu)空閑的估價(jià)師團(tuán)隊(duì)，給他提供最高效的服務(wù)，客戶是怎樣的體驗(yàn)？通過(guò)我們的平臺(tái)、APP,后續(xù)給老客戶提供免費(fèi)的咨詢意見(jiàn)，比如租金水平、價(jià)格水平的變化等等，客戶不會(huì)把親戚朋友介紹給我們嗎？因此我們要打造一個(gè)各類型的真實(shí)客戶能直接和評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估是建立聯(lián)系的平臺(tái)。縮短我們與客戶的距離，打破產(chǎn)生壟斷的機(jī)制，打破灰色空間。
管理混亂、服務(wù)內(nèi)容單一、創(chuàng)新能力低、評(píng)估師、估價(jià)人員收入水平低、社會(huì)認(rèn)可度低。一個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)收費(fèi)，25%的收費(fèi)要作為業(yè)務(wù)回扣，25%的收費(fèi)為業(yè)務(wù)員的提成，而分公司還有20%的收費(fèi)要作為總公司的管理費(fèi)，剩下30%-50%。如果公司經(jīng)營(yíng)不善，基本無(wú)法盈利；公司為了盈利，壓低各方面的支出，其中包括研發(fā)費(fèi)用、也包括估價(jià)人員的工資待遇。
再?gòu)挠脩趔w驗(yàn)的角度看我們的社會(huì)形象，客戶和銀行已談好融資額度，包括評(píng)估價(jià)；接著銀行業(yè)務(wù)員對(duì)入圍的評(píng)估公司講，你們誰(shuí)能做到這個(gè)價(jià)？?jī)r(jià)格都是客戶自己定的，客戶為什么從專業(yè)度上來(lái)認(rèn)可你？
所以我們要讓客戶來(lái)了解我們的工作性質(zhì)、我們的服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)，市場(chǎng)透明公開(kāi)了，我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)還有這么多的額外支出，客戶還能不認(rèn)可我們嗎？
互聯(lián)網(wǎng)的浪潮給了評(píng)估行業(yè)新的思考與出路，互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)評(píng)估行業(yè)的影響是方方面面的。我們現(xiàn)有的平臺(tái)共享性不強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度不夠；我們的工作模式不夠效率，本著實(shí)質(zhì)重于形式，也許將來(lái)客戶也能加入我們的現(xiàn)場(chǎng)勘查互動(dòng)體驗(yàn)；也許無(wú)人機(jī)設(shè)備也能引入我們的異地查勘；也許我們培訓(xùn)可以在線教育的形式進(jìn)行……中國(guó)“互聯(lián)網(wǎng)+”給許多行業(yè)帶來(lái)了新機(jī)會(huì)，也是評(píng)估行業(yè)的新機(jī)會(huì)，伴隨著新一輪的經(jīng)濟(jì)改革，希望評(píng)估行業(yè)能浴火重生，適應(yīng)改革和市場(chǎng)的需求，找到我們服務(wù)行業(yè)的真諦。