樓市調(diào)控預(yù)期強烈，市場觀望情緒日漸濃厚。不過，學(xué)區(qū)房受即將到來的小學(xué)招生報名催動，剛性需求下呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的態(tài)勢。一般而言，由于5、6月份小學(xué)將開始招生報名，一些有學(xué)區(qū)房需求的購房者往往會在3、4月份集中入市，使得學(xué)區(qū)房市場在樓市調(diào)控時期仍然表現(xiàn)活躍。
學(xué)區(qū)房推動二手房回暖
進入3月份，天津二手私產(chǎn)住宅成交呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。據(jù)本市二手房中介數(shù)據(jù)監(jiān)測，2月25日至3月3日全周，全市二手私產(chǎn)住宅共成交3264套，環(huán)比前一周上漲14%，成交面積26.8萬平方米，環(huán)比上漲13%；3月4日至10日，全市二手私產(chǎn)住宅共成交2831套，環(huán)比前一周下滑13%，成交面積23.6萬平方米，環(huán)比下滑12%；3月11日至17日，全市二手私產(chǎn)住宅共成交3146套，環(huán)比前一周上漲11%，成交面積25.9萬平方米，環(huán)比上漲10%。價格方面，全市二手私產(chǎn)住宅成交均價維持在13000元/平方米，保持持平態(tài)勢。
房天下大區(qū)總監(jiān)李堂華介紹，從2月下旬，本市二手房成交量就陸續(xù)增加，學(xué)區(qū)房占了相當(dāng)大的比重，和前一個月相比基本上翻了一番，和去年同期相比也基本持平。據(jù)介紹，學(xué)區(qū)房是指可獲得入學(xué)名額的熱門小學(xué)周邊的房產(chǎn)，3、4月份一般是學(xué)區(qū)房較為集中釋放的階段，隨著學(xué)區(qū)房入學(xué)劃片逐漸明朗，加之5、6月份學(xué)校開始招生報名，部分今年入學(xué)的孩子家長加快入市購房節(jié)奏，購房時間較為緊張，交易意愿較為急迫，因此，成交周期較短；另一方面，根據(jù)各個小學(xué)對片區(qū)落戶情況的不同，部分小學(xué)要求提前落戶才能入學(xué)，加上市場中的學(xué)區(qū)房源較為緊俏，刺激部分購房者提前入市購買學(xué)區(qū)房，使得學(xué)區(qū)房市場表現(xiàn)活躍，成交量隨之上漲。
市區(qū)學(xué)區(qū)房受關(guān)注度高
據(jù)了解，本市在小學(xué)入學(xué)方面遵循就近原則，每年招生季，各小學(xué)開始集中辦理入學(xué)登記，學(xué)校會張貼公告，列出入學(xué)的各種要求，如需提供家長戶口本、房產(chǎn)證等信息，符合條件的片區(qū)適齡兒童可到該校報名。同時，大多數(shù)知名小學(xué)劃片范圍相對穩(wěn)定，這使得一些熱門學(xué)區(qū)的房源大受追捧。
根據(jù)房天下網(wǎng)站提供的學(xué)區(qū)房搜索數(shù)據(jù)，市內(nèi)六區(qū)熱門學(xué)區(qū)的房源受關(guān)注較高，在網(wǎng)絡(luò)搜索前20名學(xué)校中，河西區(qū)占比達到35%，和平區(qū)為25%，河?xùn)|區(qū)為20%，河北區(qū)和南開區(qū)各為10%。而環(huán)城區(qū)域的學(xué)區(qū)房搜索占比相對不高，其中北辰區(qū)與津南區(qū)的學(xué)區(qū)房搜索占比為2.66%，西青區(qū)與東麗區(qū)的搜索占比為2.37%。
市區(qū)學(xué)區(qū)房需求旺盛，價格也隨之水漲船高。以和平區(qū)為例，由于房主惜售心態(tài)嚴(yán)重，在售房源不足，即使成交價格大幅高于非學(xué)區(qū)房，仍是供不應(yīng)求，和平區(qū)中心小學(xué)、昆明路小學(xué)以及萬全小學(xué)，均價都在70000-80000元/平方米之間。河西區(qū)、南開區(qū)這兩個傳統(tǒng)的教育資源聚集地，學(xué)區(qū)房售價雖低于和平區(qū)，但其每平方米四萬元以上的售價，同樣大幅高于區(qū)域內(nèi)非學(xué)區(qū)房住宅產(chǎn)品。
核實學(xué)片識破偽學(xué)區(qū)房
在學(xué)區(qū)房日漸成為搶手貨時，購買學(xué)區(qū)房應(yīng)該謹慎，切莫盲目追求?，F(xiàn)在很多樓盤的銷售人員或二手房中介，都大打“學(xué)區(qū)房”這一概念，而實際上，購房者買到的可能是偽學(xué)區(qū)房。
天津中原市場數(shù)據(jù)研究分析中心高級市場研究員張玉介紹，學(xué)區(qū)并不是離的近就可以了，有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對口。比如一些新建的商品房往往也會把附近的名校作為招牌，自封學(xué)區(qū)房，實際上劃片的決定權(quán)不在開發(fā)商手中，因為受生源人數(shù)等多種因素影響，本市多數(shù)學(xué)校會對每年的招生區(qū)域進行適當(dāng)調(diào)整，學(xué)區(qū)并不是一成不變的。
與新房相比，二手學(xué)區(qū)房周邊配套往往相對成熟，學(xué)區(qū)也相對較為穩(wěn)定，但也并非沒有風(fēng)險。需要提醒的是，購買二手學(xué)區(qū)房時必須保證原有戶口已全部遷出。否則的話，如果原房主不肯將戶口遷出，那么，在事先沒有對戶口遷出有明確約定的情況下，法律上很難認定原房主侵犯了購房者的權(quán)利，也很難對原房主提起民事訴訟。因此，買賣雙方在簽訂合同的同時，要對原房主戶口遷定的時間及違約責(zé)任做出明確約定，以維護買方的權(quán)益。
————熱區(qū)探營————
和平區(qū)：熱門學(xué)區(qū)房量少價高
和平區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，區(qū)域內(nèi)分布有岳陽道小學(xué)、實驗小學(xué)、萬全小學(xué)、昆明路小學(xué)等全市一流的小學(xué)，讓家長鉚足了勁想要擠進學(xué)區(qū)房。雖然少部分家長會糾結(jié)于哪一個學(xué)校更好一點或者學(xué)區(qū)房的劃分短期內(nèi)有沒有變化，但是對于大部分家長來說，一些學(xué)區(qū)“鐵片”已經(jīng)足夠滿足需求，周邊的學(xué)校檔次相差無幾，有些許的心理落差仍然可接受。另外2015年出臺了每戶六年內(nèi)只能入學(xué)一次的政策更加推動了和平區(qū)一房難求的現(xiàn)狀。
和平區(qū)昆明路小學(xué)附近的一家房產(chǎn)中介告訴記者，從該中介數(shù)據(jù)來看，在和平區(qū)買房的購房者有80%左右都為了學(xué)區(qū)資源。和平區(qū)的教育水平及重點中小學(xué)的數(shù)量均處于全市較高水平，使得和平區(qū)學(xué)區(qū)房均價一直較高，尤其是2016年價格又有了較大幅度的上漲。以該中介成交情況，去年3月份該區(qū)域60平方米左右的小戶型學(xué)區(qū)房成交均價在35000元/平方米，而目前的掛牌價普遍漲至65000-70000元/平方米，且掛牌房源只有區(qū)區(qū)幾套。進入3、4月份，隨著二手房市場的整體回暖和傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房旺季的到來，和平區(qū)多個學(xué)區(qū)房熱區(qū)的成交量價將會繼續(xù)維持高位。
河西區(qū)：高性價比學(xué)區(qū)房趨熱
在天津，河西區(qū)教育資源同樣較為豐富，更憑遠低于和平區(qū)熱門學(xué)區(qū)房的均價而備受家長們關(guān)注。據(jù)房天下天津二手房監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，在全市學(xué)區(qū)房熱搜榜排行上，河西區(qū)位居前列，上海道小學(xué)遙遙領(lǐng)先，閩侯路小學(xué)位列第二，師大附小緊隨其后，河西區(qū)中心小學(xué)、平山道小學(xué)、臺灣路小學(xué)排名也較為靠前。
記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，與和平區(qū)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)住宅價格差異較大相比，河西區(qū)差價要小不少，大致維持在5000元/平方米的差價水平。以上海道小學(xué)附近的房源為例，小戶型學(xué)區(qū)房目前掛牌價維持在45000元/平方米左右，而非學(xué)區(qū)房小區(qū)的掛牌價在40000元/平方米左右。附近一家中介工作人員表示，河西區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)分布較為均勻，教育質(zhì)量相差不大，這是造成區(qū)域內(nèi)房源價格穩(wěn)定的原因所在。此外，大多學(xué)區(qū)房為二手小戶型房源，社區(qū)普遍較為老舊，周邊非學(xué)區(qū)房多為房齡不長、戶型稍大的產(chǎn)品，適合改善型購房需求，供需同樣較為旺盛。
南開區(qū)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房大受歡迎
南開區(qū)是天津傳統(tǒng)的教育大區(qū)，從小學(xué)、初中一直到大學(xué)，可謂教育資源云集。伴隨著學(xué)區(qū)房旺季的到來，南開區(qū)的學(xué)區(qū)房成交量價也有所增長。據(jù)二手房中介監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從各學(xué)片的資源分布上看，南開區(qū)教育資源向北傾斜比較明顯，中營小學(xué)、五馬路小學(xué)和南開中學(xué)均在北片，區(qū)域內(nèi)二手房掛牌價在45000-50000元/平方米，同比有較大漲幅，并且在今年春節(jié)過后，區(qū)域內(nèi)量價環(huán)比也在穩(wěn)步上揚中。
從該區(qū)域?qū)W區(qū)房搜索量來看，中營小學(xué)和五馬路小學(xué)排在前列。記者走訪了這兩個小學(xué)附近的二手房中介，中營小學(xué)位于天津的發(fā)源地老城廂，片區(qū)內(nèi)絕大部分小區(qū)都是10年以內(nèi)房齡的商品房，購房客群除了考慮學(xué)區(qū)需求外，社區(qū)環(huán)境、周邊配套等也是普遍關(guān)注的因素，因此，改善型購房需求在該區(qū)域表現(xiàn)尤為明顯。相較而言，五馬路小學(xué)有兩個校區(qū)，學(xué)片涵蓋小區(qū)眾多，從房齡10年左右的“格調(diào)系”，到30多年的老舊社區(qū)，房源眾多，價格差距也較大，選擇的余地還是比較大的。
記者同時了解到，南開區(qū)將在2017年加快43中學(xué)和少年宮擴建項目建設(shè)，師大附中、五馬路小學(xué)和中營小學(xué)分校投入使用，推行聯(lián)盟辦學(xué)模式，屆時教育資源配置將更加優(yōu)化。