在剛剛落幕、以“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場與發(fā)展住房租賃市場”為主題的易居論壇上，與會專家、學者以研究報告及國際市場發(fā)展的成功經(jīng)驗，呼吁各方協(xié)力助推國內(nèi)房地產(chǎn)租賃產(chǎn)業(yè)升級，并指“加快發(fā)展租賃市場是穩(wěn)定中國樓市的重大戰(zhàn)略”。
華東師范大學終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳在主旨發(fā)言中提示：中國租賃市場之所以沒有真正發(fā)展起來，和市場關(guān)注點在房地產(chǎn)開發(fā)、租賃需求零碎化、租賃市場盈利空間相對狹窄等因素有關(guān)。近幾年由于熱點城市房價居高不下、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務利潤率下滑，政策對租賃市場做了更大力度的支持，建立規(guī)范化和規(guī)?；淖赓U市場勢在必行、非常迫切、時機已趨成熟。這對于培育健康的房地產(chǎn)市場、增進市民的居住福利、企業(yè)轉(zhuǎn)型尋找新的經(jīng)濟增長點等都有重要意義。
租賃市場亟待發(fā)展
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的最新報告《發(fā)展住房租賃市場的國際經(jīng)驗借鑒與國內(nèi)實踐》，各國租賃市場發(fā)展有很大程度的差異。
數(shù)據(jù)顯示，居民承租戶占比大于30%的國家有美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等；承租戶占比小于20%的國家含中國、俄羅斯、保加利亞、羅馬尼來、愛沙尼亞、斯洛伐克等；包括美、德、日等國政府，更注重利用住房租賃市場來解決居民特別是低收入居民的居住問題，這三國居民的總體居住質(zhì)量也比其它國家更高。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，發(fā)達國家租賃市場占房地產(chǎn)市場規(guī)模的比例達30%—60%，租房住與買房住，呈分庭抗禮格局，而中國更多的住房需求是進入到買房市場。租賃過程中存在租客對房源不滿意、租客面臨房東不合理對待等問題。2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議要求加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，昭示著該行業(yè)亟待發(fā)展。
應探索經(jīng)營和盈利模式
灣流市場營銷與品牌中心總經(jīng)理梁志森提出，在共享經(jīng)濟的時代下，各租賃企業(yè)應積極探索多元化或多樣性的產(chǎn)品，進而吻合租賃需求和擴大經(jīng)營規(guī)模。比如說針對藍領(lǐng)和灰領(lǐng)、大眾化和主流、女性群體、中高端商務人士、高管和涉外人士等不同的租客階層，設定對應的產(chǎn)品系。在滿足相應需求的同時，也能引導新需求的出現(xiàn)。未來租賃企業(yè)會遵循B2C(企業(yè)—消費者)的模式，積極在B端(企業(yè)端)發(fā)力，發(fā)力于存量資產(chǎn)的收購和改造等，進而能夠匹配更多的新需求。
魔方(中國)生活服務集團華東區(qū)總經(jīng)理任宇表示，租賃企業(yè)在提高業(yè)務的同時，需要不斷關(guān)注盈利問題，應積極培育和發(fā)展“剪刀差”的盈利機制：控制拿房的成本；充分利用較多的門店數(shù)量來降低供應鏈環(huán)節(jié)中的成本；有效的后臺系統(tǒng)運作，以降低相應的賬單催收和支付、門店經(jīng)營及員工管理的成本；充分擴大產(chǎn)品本身的溢價率和空間，如管家式服務的貼心管理模式以增強客戶的需求黏性等。在此類模式下，積極利用大數(shù)據(jù)分析消費需求和結(jié)構(gòu)，對產(chǎn)品做更好的改進。
市場成熟需多方位培育
上海二手房指數(shù)辦公室執(zhí)行主任梁志超指出，加快發(fā)展住房租賃市場，以購租并舉取代買賣占絕對主流的中國住房模式，是與國際接軌的必然趨勢。購租并舉并不僅是現(xiàn)在興起的長短租公寓、對存量市場開發(fā)經(jīng)營，更重要的是啟動增量租賃房市場。品牌開發(fā)商一旦成為租賃市場主角之后，試想年輕人租住萬科、恒大開發(fā)的10-20年公寓，不再為買房而降低生活質(zhì)量，以后有條件根據(jù)政策還可買下所租住的公寓……這種示范效應，將超過大量的政策宣傳。
他提醒，租賃市場至今沒有嚴格執(zhí)行備案制，沒有類似購房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)。政府部門須盡快建立此類大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，利于掌握租賃市場真實情況，便于形成更為精細化和準確化的政策調(diào)控。
定位于經(jīng)營中低端租賃市場的上海青客公共租賃住房經(jīng)營管理公司總裁胡正華說出了他的煩惱：企業(yè)做大的同時，卻存在規(guī)模不經(jīng)濟的問題。比如說個人二房東通過幾套群租房的出租就可以賺錢，因為他們對于房源改建可以不規(guī)范，一套房隔間過多，存在火災等隱患。而對于品牌租賃企業(yè)而言，須按照政府規(guī)范去做設計和改建，其背后相應的成本和競爭機制是完全不一樣的。只有營造公平公正的競爭環(huán)境，才有利于培育優(yōu)秀的租賃企業(yè)。
在華東師范大學房地產(chǎn)副教授崔裴看來，租賃市場在不改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系的情況下，能夠促使房屋更有效率的流通，同時照顧到不同生命周期階段的居住特征，其優(yōu)勢明顯。后續(xù)需要從流通環(huán)境的角度給予此類市場更大的政策支持。同時，租賃市場背后也衍生出很多新的投資機會，比如說通過購買租賃市場相關(guān)的REITs金融產(chǎn)品，投資者可以實現(xiàn)產(chǎn)品和區(qū)域的分散化投資，也省去了很多管理成本和費用。此類產(chǎn)品的出現(xiàn)，對于穩(wěn)定租賃需求、穩(wěn)定房屋買賣市場的價格等都有積極的作用。