房地產(chǎn)司法鑒定評估是指具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價公司接受司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)或當事人的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序，運用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的某些有關(guān)房地產(chǎn)價格的專門性問題進行判定的活動。
房地產(chǎn)司法鑒定的特點
1、法律性
估價對象范圍、權(quán)益狀況，評估主體，評估程序，評估結(jié)果必須符合相關(guān)法律法規(guī)和條例的規(guī)定要求，每個數(shù)據(jù)、系數(shù)的確定必須符合法律證據(jù)要求，對估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的挑戰(zhàn)是：對相關(guān)法律不但要知曉，而且必須通曉，對人民法院、拍賣機構(gòu)、公證機構(gòu)的工作程序也要了解。
2、公正性
由于司法鑒定評估結(jié)果直接關(guān)系到相關(guān)當事人（申請人、被執(zhí)行人、關(guān)聯(lián)人）的切身利益。對估價機構(gòu)和估價師提出了更高的執(zhí)業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德的要求，其風險意識更要加強。
3、客觀性
司法鑒定結(jié)論必須是科學的，專業(yè)的、真實的，客觀地反映了對象價值，估價結(jié)果精確度高與低直接影響了估計服務(wù)的公信力，對估價機構(gòu)和估價師的專業(yè)勝任能力提出了嚴格的要求。
房地產(chǎn)司法鑒定評估法庭質(zhì)證
隨著司法鑒定體制改革的深入，法庭質(zhì)證在案件審判中的地位將日益突出，鑒定人出庭質(zhì)證將成為案件庭審中的重要組成部分，并且這將是未來審判活動的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)估價司法鑒定作為鑒定體系中的一個分支，必然也將遵從這一趨勢。
1、接到出庭通知后需做好充足準備
房地產(chǎn)估價人員在受理案件之初就應(yīng)該做好出庭質(zhì)證的思想準備，并在此基礎(chǔ)上進行全面細致的庭前準備。對于從未參加過出庭或者出庭經(jīng)驗不足的估價師，可能會有不同程度的心理壓力。估價師需要克服膽怯心理、樹立出庭的自信心，學會自我暗示、自我鼓勵，調(diào)整好心態(tài)，要知道你并不是被審的犯人。
評估報告提交后一般要十幾二十天之后才會收到出庭通知，間隔時間較長，因此估價師在接到出庭通知后，應(yīng)立即調(diào)閱檔案資料，溫習案件內(nèi)容，包括當時看現(xiàn)場、做報告時相關(guān)溝通過程中的一些情況；關(guān)于報告描述、報告測算，查看一下是否有需要準備的內(nèi)容；做到對案件所涉及的技術(shù)、程序、法律法規(guī)等問題了如指掌。
2、準備問答提綱
估價師收到出庭通知時，若附帶有質(zhì)詢提綱，則可根據(jù)質(zhì)詢提綱有針對性地準備回答。若無質(zhì)詢提綱，則需與經(jīng)辦法官進行聯(lián)系，詳細了解雙方當事人對估價報告所提出的疑點、難點和爭議的焦點，并根據(jù)案件具體情況預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，尤其要在專業(yè)性、技術(shù)性很強的問題上下功夫，做到心中有數(shù)。
3、著裝準備
儀表是一種無聲的語言，顯示著一個人的個性、身份、素養(yǎng)、及其心理狀態(tài)。在法庭質(zhì)證中，端莊得體的儀表和干凈整齊的著裝能體現(xiàn)估價師良好的職業(yè)形象，給法官及當事人留下深刻的印象，能在很大程度上贏得其好感和尊重，對質(zhì)證成功亦可起到不小的作用。
4、出庭時要把握以下幾個原則和要點：
（1）充分尊重當事人的質(zhì)證權(quán)，在出庭接受質(zhì)證時做到有理有節(jié)，不對任何一方態(tài)度上表現(xiàn)出明顯的傾向性；
（2）著重回答程序方面的問題，重點回答鑒定程序的合法性、選取估價方法的科學性，估價過程的規(guī)范性和鑒定結(jié)果確定的合理性。
（3）估價師只能就委托鑒定的專項技術(shù)或?qū)ｉT問題發(fā)表專家意見，不得對法律適用等與鑒定人職責無關(guān)的問題發(fā)表意見和看法，也不得對案件定性和確定當事人法律責任的內(nèi)容發(fā)表看法；
（4）估價師法庭回答問題應(yīng)神態(tài)自然得體，語調(diào)語速恰當，吐詞清晰，保持與質(zhì)詢方和庭上人員眼神交流，注意對方反應(yīng)，少用方言土語，忌諱模棱兩可的模糊用詞。
房地產(chǎn)司法鑒定評估工作中遇到的問題
1、房地產(chǎn)鑒定評估委托書中信息不完整或書寫錯誤
多數(shù)房地產(chǎn)鑒定評估委托書沒有按規(guī)定規(guī)范填寫，根據(jù)《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見》房地產(chǎn)鑒定評估委托書，除載明委托人的名稱或者姓名、委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱、委托日期、簡要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話等信息外，還應(yīng)該載明房地產(chǎn)司法鑒定估價基本事項，包含估價對象及估價范圍、價值時點、估價目的、物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。
在評估過程中收集到的房地產(chǎn)鑒定評估委托書有很多并沒有記載估價對象的范圍、價值時點、物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。比如工業(yè)房地產(chǎn)，會存在這種情況：一宗土地上修建了多棟建筑物，就需要委托書明確的寫明估價范圍，是評估其中的部分建筑物及其分攤的土地還是所有建筑物及整宗土地。如果遇到這種情況房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在收到委托書時與估價委托人聯(lián)系，要求其明確估價范圍，重新出具房地產(chǎn)鑒定評估委托書。
《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見》中附有房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書推薦文本，但是很少有估價委托人按照推薦文本出具房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書?！斗康禺a(chǎn)司法鑒定評估指導意見》主要是為了規(guī)范評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)司法鑒定評估工作行為而出具的法律法規(guī)，對法院沒有約束力。因此，在實際工作中，房地產(chǎn)估價師更要做好溝通解釋工作，以得到估價委托人的理解與支持，提高工作效率與評估結(jié)果的準確性。
2、被執(zhí)行人、承辦法官不配合現(xiàn)場查勘
被執(zhí)行人對估價人員的工作極不配合，抵觸情緒明顯，給司法鑒定估價后續(xù)工作造成困難。在實際工作中一般只有申請執(zhí)行人或者其代理人帶領(lǐng)查勘現(xiàn)場，被執(zhí)行人要么聯(lián)系不上要么不配合查勘工作，多數(shù)承辦法官不愿意陪同現(xiàn)場查勘，或即便陪同而不愿在現(xiàn)場查勘表上簽字。房地產(chǎn)估價師在承接項目后應(yīng)提前聯(lián)系被執(zhí)行人、申請人及承辦法官，告知評估事宜，請他們配合現(xiàn)場查勘工作。對不愿意陪同現(xiàn)場查勘的房地產(chǎn)估價師要出具《房地產(chǎn)司法鑒定風險告知書》陳述其厲害關(guān)系，并做好詳細記錄。
3、估價對象權(quán)屬資料難以搜集
根據(jù)《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見》，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當取得估價對象的權(quán)屬資料包括：估價對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證(國有建設(shè)用地使用權(quán)證)、政府批準用地的許可文件、集體土地使用證等權(quán)屬資料，查封、預(yù)查封、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說明。但在實際工作中估價委托人很難完全提供評估所需權(quán)屬資料，特別是估價對象分攤（占用）的土地權(quán)屬資料。
《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見》明確指出房地產(chǎn)估價機構(gòu)認為需要人民法院依職權(quán)調(diào)查取得有關(guān)鑒定評估依據(jù)的，應(yīng)當向人民法院書面提出，并將人民法院依職權(quán)調(diào)查核實的鑒定評估資料作為鑒定評估依據(jù)。房地產(chǎn)估價師在搜集估價對象相關(guān)資料時，若因權(quán)利限制可以申請人民法院協(xié)助取得，不能接受當事人提供的相關(guān)資料。對于產(chǎn)權(quán)不清晰的估價對象，不要做產(chǎn)權(quán)界定，也不要出具鑒定報告。
4、謹慎的假設(shè)和限制條件
房地產(chǎn)估價師應(yīng)當謹慎對待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評估結(jié)果必須同價值定義嚴格對應(yīng)，才能真正實現(xiàn)估價目的。司法鑒定評估報告中應(yīng)避免出現(xiàn)對權(quán)屬、面積、使用標準等重要因素的假設(shè)，防止估價報告失去期望的使用價值。若一些估價依據(jù)缺失，確實需要做合理假設(shè)的，可根據(jù)實際情況出具咨詢性估價報告，若估價依據(jù)嚴重缺失應(yīng)該告知法院并終止該房地產(chǎn)司法鑒定評估項目。
5、房地產(chǎn)司法鑒定評估的時效性
法院出具的房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書會記載房地產(chǎn)司法鑒定評估工作的作業(yè)期限，一般為出具房地產(chǎn)司法鑒定評估委托書日期后的30個工作日內(nèi)完成評估工作。被執(zhí)行人不配合現(xiàn)場查看或估價對象權(quán)屬資料缺失等因素，會嚴重影響評估工作的時效性。
所以房地產(chǎn)估價師在承接房地產(chǎn)司法鑒定評估項目后應(yīng)該積極主動聯(lián)系被執(zhí)行人、申請人、承辦法官，第一時間確定現(xiàn)場查勘時間并收集相關(guān)資料，在遇到被執(zhí)行人不配合，不能現(xiàn)場查勘現(xiàn)場或權(quán)屬資料缺失時影響工作進度的，要提前與承辦法官溝通解決，對于即將超出作業(yè)期限的要向法院提交書面《延期聲明》說明影響該項目進度的原因，并提出申請延期的期限。
房地產(chǎn)司法鑒定評估是人民法院司法訴訟活動中的重要一環(huán)，同時也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一個重要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)應(yīng)有高度的認識，在房地產(chǎn)司法鑒定評估工作中嚴肅謹慎，嚴格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)業(yè)，在維護司法公正性的同時，也為估價師和估價機構(gòu)贏得聲譽和發(fā)展空間。