1、工程計(jì)價(jià)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用
在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中靈活使用工程概算的一些編制方法，具有計(jì)算簡(jiǎn)便、對(duì)技術(shù)資料和估價(jià)人員技術(shù)功底要求高等特點(diǎn)，能相對(duì)準(zhǔn)確地計(jì)算房屋的建安或重置成本。
2、工程概算編制方法及其應(yīng)用于房屋估價(jià)的可能性
概算指標(biāo)法和類(lèi)似工程預(yù)算法是國(guó)內(nèi)工程概算編制的主要方法。其中，概算指標(biāo)法是將擬建建筑物的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而編制概算的方法。在對(duì)舊房重置價(jià)格估算中，一般情況下無(wú)須逐項(xiàng)計(jì)算構(gòu)成房屋的分部分項(xiàng)工程量，那么參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)使用的概算指標(biāo)估價(jià)不失為一種可選的估價(jià)方法。類(lèi)似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類(lèi)似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來(lái)編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法，由于這種方法參照了類(lèi)似工程的施工圖預(yù)算，所以計(jì)算結(jié)果較為準(zhǔn)確，可以參照應(yīng)用于大量建筑物與典型案例的類(lèi)比估價(jià)中。以上兩種方法的最大特點(diǎn)是不需進(jìn)行大量的工程量計(jì)算。在房屋估價(jià)中可以根據(jù)現(xiàn)有概算指標(biāo)和類(lèi)似工程的施工圖預(yù)算書(shū)，進(jìn)行時(shí)間、地區(qū)和結(jié)構(gòu)差異修正、類(lèi)比得到待估建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建安費(fèi)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的“替代性”原理，并且有大量的工程造價(jià)信息可供參考，計(jì)算簡(jiǎn)單，結(jié)論準(zhǔn)確，其思路適用于成本法中的房屋估價(jià)。
3、概算指標(biāo)法和類(lèi)似工程預(yù)算法在房屋估價(jià)中的應(yīng)用
在利用概算指標(biāo)法和類(lèi)似工程預(yù)算法類(lèi)比得出待估價(jià)項(xiàng)目造價(jià)的過(guò)程中，由于待建項(xiàng)目與概算指標(biāo)或類(lèi)似工程在建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)時(shí)期等方面存在差異，因而大多數(shù)情況下不能直接利用已知工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)估價(jià)。僅從工程費(fèi)用計(jì)算角度分析，由于影響工程造價(jià)的因素為完成建筑工程所需的資源消耗量和資源價(jià)格，那么，在估價(jià)中則應(yīng)結(jié)合待估項(xiàng)目與已知項(xiàng)目的差異，合理調(diào)整完成工程所需的資源消耗量和資源價(jià)格。
3.1直接利用概算指標(biāo)或類(lèi)似工程預(yù)算指標(biāo)估價(jià)
利用工程概算編制方法對(duì)房屋估價(jià)時(shí)，如果待估項(xiàng)目與概算指標(biāo)或類(lèi)似工程在建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特征 (如結(jié)構(gòu)類(lèi)型、基礎(chǔ)、內(nèi)外墻、樓板、屋架建筑外形、層數(shù)、層高、檐高、屋面、地面、門(mén)窗、建筑裝飾等)、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面相同或相近，就可直接利用概算指標(biāo)或類(lèi)似工程預(yù)算估價(jià)。根據(jù)選用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不同，有兩種套算方法可供參考。
3.1.1直接套用概算指標(biāo)或類(lèi)似工程的單位造價(jià)
以指標(biāo)中所規(guī)定的單位造價(jià)或類(lèi)似工程的預(yù)算單價(jià)，乘以待估建筑物建筑面積或體積，得出建筑物的直接費(fèi)，按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)部門(mén)規(guī)定的參考費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其他費(fèi)用，即可求出待估房屋的建安工程價(jià)格。其中直接費(fèi)計(jì)算公式表示為：直接費(fèi)=概算指標(biāo)或類(lèi)似工程單位(㎡、m3)造價(jià)×待估項(xiàng)目數(shù)量 (面積、體積)。
概算指標(biāo)是根據(jù)大量已建典型項(xiàng)目的技術(shù)資料編制的，它代表了指標(biāo)編制時(shí)期的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)常選在現(xiàn)時(shí)某一時(shí)點(diǎn)，所以這種直接套用的方式不能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”原則，還須用物價(jià)指數(shù)調(diào)整價(jià)差。
3.1.2 直接套用概算指標(biāo)或類(lèi)似工程的單位資源消耗量
以類(lèi)似工程或概算指標(biāo)中規(guī)定的資源消耗量乘以待估建筑物所在地區(qū)估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近的資源單價(jià)，得到直接費(fèi)單價(jià)，乘以待估建筑物建筑面積或體積，再行取費(fèi)求出房屋建安工程費(fèi)用。主要計(jì)算公式有：每100㎡ (㎡)的人工費(fèi)=概算指標(biāo) (類(lèi)似工程)人工數(shù)量X當(dāng)?shù)氐墓べY單價(jià)/100㎡(㎡)；主要材料費(fèi)=∑ (指標(biāo) (類(lèi)似工程)主要材料數(shù)量X當(dāng)?shù)毓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)材料預(yù)算單價(jià))/100㎡(㎡)；其他材料費(fèi)=主要材料費(fèi)X其他材料費(fèi)占主要材料費(fèi)的百分比/100㎡ (㎡)；機(jī)械使用費(fèi)= (人工費(fèi)+主要材料費(fèi)+其他材料費(fèi)) X機(jī)械費(fèi)所占百分比；直接費(fèi)= (人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi))/100 X待估項(xiàng)目建筑面積(體積)。這種套算方法體現(xiàn)了待估房屋與概算指標(biāo)或類(lèi)似工程在資源消耗量上的統(tǒng)一，對(duì)于各種資源的價(jià)格則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，與直接套用單位造價(jià)的方法相比，估價(jià)結(jié)果更準(zhǔn)確。
3.2 對(duì)結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整
在實(shí)際工作中，待估建筑物與概算指標(biāo)或類(lèi)似工程有局部差異的情況占據(jù)多數(shù)，因此，必須對(duì)概算指標(biāo)或類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用，包括對(duì)單價(jià)和消耗量的調(diào)整。
3.2.1調(diào)整概算指標(biāo)或類(lèi)似工程的單方造價(jià)
對(duì)原概算指標(biāo)或類(lèi)似工程中的單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，扣除概算指標(biāo)或類(lèi)似工程中與待估建筑物結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，增加待估建筑物與概算指標(biāo)或類(lèi)似工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，得到與待估建筑物結(jié)構(gòu)相同的工程單方造價(jià)。調(diào)整公式如下：
結(jié)構(gòu)調(diào)整后概算指標(biāo) (類(lèi)似工程)單方造價(jià)(元/㎡)=J+Q1P1—Q2P2
式中，J——原概算指標(biāo) (類(lèi)似工程)單方造價(jià)；
Q1——換入結(jié)構(gòu)的工程量；
Q2——換出結(jié)構(gòu)的工程量；
P1——換入結(jié)構(gòu)單價(jià)；
P2— — 換出結(jié)構(gòu)單價(jià)。
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.2.2 調(diào)整概算指標(biāo)或類(lèi)似工程的單位資源消耗量
對(duì)概算指標(biāo)或類(lèi)似工程單位資源消耗量進(jìn)行調(diào)整，即扣除原概算指標(biāo)或類(lèi)似工程與待估建筑物結(jié)構(gòu)不同部分的資源消耗量，增加待估建筑物與概指標(biāo)或類(lèi)似工程結(jié)構(gòu)不同部分的資源消耗量，使其成為與待估建筑物結(jié)構(gòu)相同的單位資源消耗量調(diào)整公式如下：
結(jié)構(gòu)調(diào)整后概算指標(biāo)(類(lèi)似工程)單位資源消耗量=Z+Q1Z1-Q2Z2
式中，Z——原概算指標(biāo) (類(lèi)似工程)的單位資源消耗量；
Z1——換人結(jié)構(gòu)單位資源消耗量；
Z2— — 換出結(jié)構(gòu)單位資源消耗量。
調(diào)整后的單位造價(jià)和單位資源消耗量反映了待估房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，利用結(jié)構(gòu)調(diào)整后的指標(biāo)，按上述兩種方法套算，可避免由于結(jié)構(gòu)差異引起的建安工程費(fèi)用誤差。
3.3 對(duì)建設(shè)地點(diǎn)和時(shí)期的調(diào)整
如上所述，直接套用概算指標(biāo)或類(lèi)似工程單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)后，還須用物價(jià)指數(shù)調(diào)整價(jià)差，以避免由于指標(biāo)編制時(shí)期、類(lèi)似工程建設(shè)時(shí)期、建設(shè)地點(diǎn)與待估建筑物的不同而引起的價(jià)格偏差。工程估價(jià)人員習(xí)慣的做法是借助地區(qū)造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布的造價(jià)信息和指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，以類(lèi)似工程預(yù)算的價(jià)差調(diào)整為例，介紹其在房屋估價(jià)中的應(yīng)用：
D =AK
K =a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5+f%K6
式中，D——待估房屋建安工程費(fèi)用；
A——類(lèi)似工程建安工程費(fèi)用；
K— —綜合修正系數(shù)；
a%、b%、c%、d%、e%、f%——類(lèi)似工程人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)占建安費(fèi)的比重：
K1、K2、K3、K4、K5、K6——待估房屋所在地區(qū)與類(lèi)似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)差異系數(shù)。
4、平方米和立方米估價(jià)法在房屋估價(jià)中的應(yīng)用
平方米和立方米估價(jià)法是國(guó)外普遍適用的工程估價(jià)方法之一。該方法是以類(lèi)似項(xiàng)目的成本記錄為基礎(chǔ)，根據(jù)待建項(xiàng)目的參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，得出待建項(xiàng)目造價(jià)的一種簡(jiǎn)單適用的工程估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：
工程造價(jià)=(C±t)XSXQ
式中，C——基本成本因子；
t——增減調(diào)整因子；
s——建筑面積 (體積)；
q—— 區(qū)域因子。
對(duì)每種類(lèi)型的房屋建立了不同建筑等級(jí)、不同建筑類(lèi)型的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，如住宅項(xiàng)目的成本按照經(jīng)濟(jì)、中等、常規(guī)、豪華四個(gè)等級(jí)劃分。每個(gè)等級(jí)之下又按照樓層、居住戶(hù)、建筑物配置、外墻結(jié)構(gòu)、居住面積等進(jìn)行分類(lèi)。在工程估價(jià)時(shí)根據(jù)工程的等級(jí)、類(lèi)型和面積等選擇適宜的基本成本因子，根據(jù)待建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行增減項(xiàng)目修正，最后應(yīng)用區(qū)域因子進(jìn)行建設(shè)地點(diǎn)調(diào)整。對(duì)于舊房估價(jià)還提供了建筑物折舊資料，可對(duì)建筑物新舊程度進(jìn)行修正。
平方米和立方米估價(jià)法與我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法類(lèi)似，不同的是基準(zhǔn)單方造價(jià)法估算的是建筑物的建筑安裝工程造價(jià)，調(diào)整的是結(jié)構(gòu)構(gòu)造的差異。而平方米和立方米的基本成本因子反映的是基本結(jié)構(gòu)的綜合單價(jià) (包含了建安費(fèi)、管理費(fèi)和設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)等)，其他結(jié)構(gòu)構(gòu)造部位的價(jià)格以對(duì)基本成本因子的增加值形式予以體現(xiàn)，并能反映建設(shè)地點(diǎn)的不同引起的價(jià)格增減，方法更簡(jiǎn)單，估價(jià)結(jié)果直接反映建筑物的重置價(jià)值而無(wú)須再計(jì)算其他費(fèi)用。
5、結(jié)論
參考國(guó)內(nèi)外工程計(jì)價(jià)方法進(jìn)行房屋建安費(fèi)用或重置成本的估算，其基本思路是通過(guò)對(duì)已公布的概算指標(biāo)、類(lèi)似建筑建安工程造價(jià)及平方米和立方米經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析、修正，最終求得待估房屋建安工程造價(jià)或重置成本，估算原理符合房地產(chǎn)估價(jià)的“替代性”原理，并且具有估算方法簡(jiǎn)單、估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確、估價(jià)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)，可以在估價(jià)中參考使用。這樣不僅減小了房屋成本估算的隨意性，并且為工程造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布的建安工程信息提供了更廣闊的應(yīng)用空間，實(shí)現(xiàn)了對(duì)社會(huì)資源的高效利用，促進(jìn)了工程造價(jià)和房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的協(xié)同發(fā)展。