近年來，在“分類調(diào)控、分城施策”政策指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)，目前已呈現(xiàn)區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的情況。同時(shí)，在防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)重大任務(wù)中，及時(shí)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)估，及時(shí)提示系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，顯得非常重要。云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等最新科技深刻影響著金融行業(yè)，更多的個(gè)性化、差異化、定制化金融產(chǎn)品也由此為公眾提供更好的服務(wù)。兩會(huì)工作報(bào)告提出，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！边@是自2013年中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法后，“房地產(chǎn)稅”第三次進(jìn)入政府工作報(bào)告。
在此背景下，4月19日，2019房地產(chǎn)金融科技高峰論壇在深圳舉行，本次論壇主題為“洞見房產(chǎn)趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)金融價(jià)值”。論壇聚焦經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展下金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融風(fēng)險(xiǎn)防范，探討房地產(chǎn)金融科技的創(chuàng)新實(shí)踐。據(jù)悉，此次論壇參會(huì)人員包括四大國(guó)有銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行高管，十余家股份制銀行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，百余家城商行、農(nóng)商行行長(zhǎng)、副行長(zhǎng)，以及近百家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)代表共約500人參會(huì)，我公司董事長(zhǎng)李艷女士參加了本次高峰論壇。
參會(huì)嘉賓中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)表示，房地產(chǎn)是商業(yè)銀行押品的重要部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將越來越大，商業(yè)銀行應(yīng)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)可以幫助商業(yè)銀行防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)估價(jià)為商業(yè)銀行提供服務(wù)一直是估價(jià)業(yè)務(wù)最重要的部分之一。估價(jià)更新和轉(zhuǎn)變有幾個(gè)方面，一是主要依靠經(jīng)驗(yàn)估價(jià)，轉(zhuǎn)向主要依靠數(shù)據(jù)估價(jià)，交易的數(shù)據(jù)、成本的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)、分析、測(cè)算等等得出估價(jià)結(jié)果。二是從模糊的、籠統(tǒng)的估價(jià)轉(zhuǎn)向精細(xì)、精準(zhǔn)的估價(jià)，這里面包含的內(nèi)容非常多，包括估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍要講清楚含什么、不含什么，估價(jià)的狀況也要表達(dá)清楚，特別是交易條件也要講清楚，特別是含稅、不含稅等等方面。另外是從靜態(tài)估價(jià)專項(xiàng)動(dòng)態(tài)估價(jià)，過去的估價(jià)關(guān)鍵是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值或者價(jià)格，將來要展現(xiàn)出過去和未來的，是動(dòng)態(tài)的。因?yàn)閷磴y行更關(guān)心價(jià)值價(jià)格的走勢(shì)。從手工估價(jià)轉(zhuǎn)向智慧估價(jià)，智慧估價(jià)真正的還沒有到來，現(xiàn)在只是說估價(jià)的模型一般簡(jiǎn)單的應(yīng)用。從鑒證型估價(jià)為主，提供一個(gè)價(jià)值價(jià)格的證明，專項(xiàng)咨詢性估價(jià)為主，提供很多咨詢性意見建議、解決方案。
從估價(jià)對(duì)象方面入手，這非常重要。實(shí)際上對(duì)估價(jià)對(duì)象要進(jìn)行盡職調(diào)查，包括它的合法性、適宜性，協(xié)助商業(yè)銀行把好押品的入口關(guān)，這塊現(xiàn)在做得是不夠的。合法性方面，國(guó)家的法律法規(guī)做了很多財(cái)產(chǎn)，哪些可以抵押、哪些不得抵押，哪些抵押之后包括司法解釋抵押后最后是無效的，所以這些東西都要前置。估價(jià)接收到這個(gè)房地產(chǎn)要做銀行貸款的時(shí)候，包括審慎的調(diào)查。適宜性方面就更多了，不能獨(dú)立使用、不可分割轉(zhuǎn)讓，難以處置變現(xiàn)的房地產(chǎn)。像高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞都拿來抵押，實(shí)際上在現(xiàn)階段是找不到抵押物的。這些不適宜抵押的要分析清楚，不具有抵押價(jià)值的也要分出來，要分清楚它的合法性。
從估價(jià)對(duì)象方面入手非常重要。實(shí)際上對(duì)估價(jià)對(duì)象要進(jìn)行盡職調(diào)查，包括它的合法性、適宜性，協(xié)助商業(yè)銀行把好押品的入口關(guān)。在估價(jià)結(jié)果方面，同時(shí)給出多種價(jià)值價(jià)格，多角度考察房地產(chǎn)押品的價(jià)值價(jià)格。估價(jià)方法盡量多采用幾個(gè)方法，比較法、收益法、成本法三大方法。價(jià)值時(shí)點(diǎn)方面，同時(shí)給出多個(gè)時(shí)間的價(jià)值價(jià)格，甚至是一個(gè)連續(xù)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值價(jià)格，讓銀行更好了解抵押的房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來，了解價(jià)格變動(dòng)的情況，特別是未來的趨勢(shì)。接下來要做好估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析，較詳細(xì)的分析、說明估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立適用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位(不同區(qū)位變現(xiàn)能力是不一樣的)、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。估價(jià)工具方面，利用高科技手段做估價(jià)，改善客戶的體驗(yàn)。
在講到估價(jià)工具方面，利用高科技手段做估價(jià)。柴博士指出估價(jià)的輔助工具可以提高工作效率和質(zhì)量，最后也替代不了人工，但能替代一部分的估價(jià)工作，特別是簡(jiǎn)單的、重復(fù)的，所以估價(jià)師應(yīng)該有信心從事更高端的、更復(fù)雜的、更有挑戰(zhàn)性的估價(jià)工作。對(duì)估價(jià)行業(yè)影響比較大的是估價(jià)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，在最高法已經(jīng)慢慢實(shí)現(xiàn)了，我估計(jì)在銀行也會(huì)有的，實(shí)際民間也會(huì)有的。在這個(gè)平臺(tái)上發(fā)送業(yè)務(wù)，在平臺(tái)上查詢報(bào)告，還可以在平臺(tái)上看到估價(jià)的整個(gè)進(jìn)展，這是必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象。
估價(jià)公司幕后還可以做很多為銀行服務(wù)的事情，包括編制價(jià)格指數(shù)，公布或者統(tǒng)計(jì)資本化率、報(bào)酬率，這兩個(gè)概念在我們這里區(qū)分得很明確，大的叫收益率的概念，當(dāng)然區(qū)分兩種差異還比較大。還可以協(xié)助商業(yè)銀行建立押品的管理系統(tǒng)，押品在哪里、目前的狀況、跟蹤它的市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值這些動(dòng)態(tài)變化，還有很多提醒，對(duì)商業(yè)銀行押品管理的要求。
最后，柴博士還特別提醒銀行要關(guān)注國(guó)家的法律，特別是2016年出臺(tái)了《資產(chǎn)評(píng)估法》提出一個(gè)法定評(píng)估的概念，商業(yè)銀行要避免不應(yīng)有的違法。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)是不是屬于法定估價(jià)，目前還沒有給出一個(gè)定論，法律上還是比較抽象的說法?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》第三條規(guī)定，涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共一利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的。規(guī)定需要評(píng)估的，在國(guó)家來講依法都要委托評(píng)估。如果不委托評(píng)估，你就要承擔(dān)法律責(zé)任。從房地產(chǎn)來看，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)。如果這把兩條一疊加，如果構(gòu)成一個(gè)法定的評(píng)估，商業(yè)銀行不要把責(zé)任拿到自己手上，特別是巡視、審計(jì)等，程序合法更重要，為了防止有可能的被追求法律責(zé)任，最好是依法委托估價(jià)。
此外，論壇現(xiàn)場(chǎng)還發(fā)布了《2018年-2019年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)藍(lán)皮書》。